ESG Immobilien sind Gebäude, die die ESG-Kriterien erfüllen. ESG steht für Environmental (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung). ESG ist eine Sammlung von Kriterien zum ökologisch nachhaltigen, sozial verantwortungsvollen und ethischen Handeln von Unternehmen.
ESG Scoring bewertet, wie gut Immobilien und die hinter ihnen stehenden Unternehmen bei der Erfüllung der ESG-Kriterien abschneiden. Eine Checkliste gibt an, was bei der Einhaltung der ESG Kriterien für Immobilien zu beachten ist.
Die ESG Umsetzung bei Immobilien spielt sich in mehreren Bereichen ab, von denen die vier wichtigsten ESG Immobilienfinanzierung, ESG Beratung, ESG Immobilien Sanierung und ESG Reporting sind. Wir bei INCITA Invest sind Experten für diese Leistungen und haben einschlägige Erfahrung im ESG Immobilienmanagement.
Für ESG-konforme Immobilieninvestitionen sind insbesondere die ESG Immobilien Fonds von Bedeutung. Das ESG-konforme Immobilienmanagement betrifft vor allem Bestandshalter und Hausbesitzer, die dazu angehalten sind, sich an die Richtlinien der 2020 eingeführten EU-Taxonomie zu halten.
Dieser Text verschafft einen Überblick zu den wichtigsten Faktoren im Bereich ESG Immobilien, angefangen bei der Bedeutung von ESG.
ESG bei Immobilien bedeutet ökologische Nachhaltigkeit, soziales Verantwortungsbewusstsein und ethische Geschäftspraktiken. ESG wird für die Immobilienwirtschaft immer wichtiger, weil Themen wie Nachhaltigkeit und sozial verantwortliches Handeln einen immer höheren Stellenwert in der Gesellschaft einnehmen.
Wichtige Komponenten von ESG Immobilien sind Umweltfreundlichkeit und Energieeffizienz (Environmental) sowie die Zufriedenheit der Mieter (Social). Um ESG-konform zu sein, sind Immobilien verpflichtet, sich an bestimmte Regularien zu halten, z.B. an das 2020 in Kraft getretene Gebäude-Energie-Gesetz (GEG).
ESG Immobilien sind Liegenschaften, die die ESG Kriterien für nachhaltige Investitionen der EU-Taxonomie erfüllen. ESG Immobilien bestechen durch ihre guten energetischen Eigenschaften, den geringen Verbrauch von Ressourcen im Betrieb und vorteilhafte externe Gegebenheiten wie in der Nähe befindliche Anbindungen an den Nahverkehr.
Die Teilaspekte Social und Governance in ESG betreffen bei Immobilien z.B. den Umgang mit Mietern oder die Unternehmensführung von Immobilienunternehmen, spielen aber für Immobilien insgesamt eine untergeordnete Rolle.
Bei Immobilien gibt es die drei ESG Kriterien Environmental, Social und Governance. Von zentraler Bedeutung bei Immobilien ist vor allem der erste ESG Faktor, also die Umwelt. Beim Environmental-Aspekt geht es für ESG Immobilien um Umweltschutz und Energieeffizienz. Beim Social-Aspekt geht es für Immobilien um die sozialen Auswirkungen von Immobilien und Bauprojekten sowie um soziale Gerechtigkeit in der Immobilienwirtschaft. Der Governance-Aspekt beschäftigt sich bei Immobilien um eine gute und transparente Unternehmensführung.
In den folgenden drei Abschnitten werden die ESG-Kriterien und ihre jeweiligen Richtlinien für Immobilien genauer beleuchtet.
Das E für “Environment” in ESG ist besonders wichtig für Immobilien, weil etwa 40 % aller CO2-Emissionen auf Gebäude entfallen. Deshalb stehen bei ESG Immobilien die Themen der Treibhausgasemissionen, Umweltverschmutzung, Energieeffizienz und Arten- und Ressourcenschutz im Fokus des Interesses. Viele Neubauten erfüllen das Environment-Kriterium bereits, doch zahlreiche Altbauten haben noch starkes Verbesserungspotential. Durch umfassende Sanierungen lassen sich viele Altbauten in einen Zustand versetzen, der dem Umweltaspekt von ESG entspricht.
Das S für “Social” in ESG dreht sich um den respektvollen und gerechten Umgang mit Mietern und um die sozialen Auswirkungen von Immobilien und Bauprojekten (handelt es sich z.B. um Sozialwohnungen? Sind die Gebäude barrierefrei? Etc.). Zudem sind Unternehmen in der Immobilienwirtschaft durch das S in ESG dazu angehalten, ihre Mitarbeiter fair zu behandeln (z.B. durch angemessene Löhne), für ausreichend Gesundheitsschutz und Sicherheit am Arbeitsplatz zu sorgen, sich gesellschaftlich zu engagieren, etc.
Das G für “Governance” in ESG steht im Kontext von Immobilien für eine verantwortungsvolle Unternehmensführung, die ethische Richtlinien einhält, sich an Gesetze hält, gegen Korruption und Bestechung vorgeht, Chancengleichheit schafft, unabhängige Aufsichtsgremien etabliert und eine transparente Kommunikation nach innen und außen gewährleistet.
ESG Scoring (auch ESG Rating genannt) von Immobilien ist eine Bewertung für Gebäude und Unternehmen in der Immobilienwirtschaft. Ziel des ESG Scorings ist es, Immobilien und Immobilienunternehmen hinsichtlich ihrer ESG Konformität zu bewerten und vergleichbar zu machen. Die ESG Scorings sind wichtige Indikatoren und Entscheidungsfaktoren für Investoren.
Ein ESG Scoring wird von speziellen Agenturen oder Beratungsunternehmen durchgeführt, die alle unterschiedliche Anforderungen für ihre Bewertungen haben. Besonders bekannt ist das im Jahr 2020 eingeführte ECORE-Scoring, das von der Brancheninitiative ECORE (ESG – Circle of Real Estate) speziell für die Immobilienbranche entworfen wurde.
Das ECORE-Scoring bewertet ESG Immobilien anhand von drei Bereichen: Verbräuche und Emissionen (geht zu 40 % in die Bewertung ein), qualitative Gebäudedaten wie Ressourcen oder Technik (ebenfalls 40 %) und Governance, also die Unternehmensführung (20 %). Insgesamt verteilt das ECORE-Scoring 100 Punkte. Je höher der Wert, desto ESG-konformer ist die Immobilie.
Die folgende ESG Checkliste für Immobilien enthält die wichtigsten Faktoren, auf die für Hausbesitzer und Bestandshalter hinsichtlich ESG Konformität zu achten ist.
Die ESG Umsetzung bei Immobilien erstreckt sich über mehrere Bereiche, unter anderem die ESG Immobilienfinanzierung, die ESG Beratung, die ESG Immobilien Sanierung und das ESG Reporting. Diese vier wichtigsten Aspekte für die ESG Umsetzung bei Immobilien werden in den folgenden vier Abschnitten erläutert.
Für die ESG Immobilienfinanzierung gilt, dass Banken zunehmend ESG Kriterien in den Kreditvergabeprozess miteinbeziehen. Banken prüfen Immobilien und Bauprojekte sowie die dahinter stehenden Unternehmen auf ihre ESG-Konformität und nutzen dafür als Grundlage die EU-Taxonomie. Viele ESG-konforme Immobilien und Bauprojekte erhalten von Banken einen günstigeren Zinssatz, weil die Einhaltung der ESG Kriterien erhöhte Sicherheit bietet.
In Zukunft werden Banken sogar für jedes Asset eine Taxonomie-Konformitäts-Prüfung durchführen. Für diese Taxonomie-Konformitäts-Prüfung bestehen zwei Möglichkeiten: Entweder der Kunde lässt sich von einem Gutachter zertifizieren, dass seine Immobilie den Vorgaben der EU-Taxonomie entspricht, oder er füllt einen von der Bank ausgehändigten Fragebogen aus. Bereits jetzt ist eine erhöhte Nachfrage nach taxonomie-konformen Objekten erkennbar, obwohl die Taxonomie-Konformität aus Kundensicht freiwillig ist.
Nachfolgend steht eine Checkliste mit den wichtigsten Informationen, nach denen der Kreditnehmer gegebenenfalls von der Bank gefragt wird, um die ESG Konformität sicherzustellen.
INCITA Invest bietet Ihnen professionelle Unterstützung bei der ESG Immobilienfinanzierung, indem wir alle Daten und Unterlagen sammeln, die für die Finanzierung Ihrer ESG-konformen Immobilie notwendig sind. Mit unserer Hilfe besteht Ihre Immobilie die Taxonomie-Konformitäts-Prüfung.
ESG Beratung leistet umfassende Unterstützung für Immobilienunternehmen im Bereich des ökologisch nachhaltigen und sozial verantwortlichen Handelns. Mit der Hilfe von ESG Consulting Firmen sind Immobilienunternehmen in der Lage, ihre Assets und ihre Unternehmensstrukturen an die neuen Anforderungen und Gegebenheiten aus Natur, Gesellschaft und Politik anzupassen.
Die folgende Liste zeigt die wichtigsten Leistungen, die eine ESG Beratung für Immobilienunternehmen bereithält.
Für eine fachkundige Beratung zum Thema ESG Immobilien steht Ihnen INCITA Invest jederzeit zur Verfügung. Mit unserer Expertise unterstützen wir Sie bei allen oben ausgewiesenen ESG-Aspekten.
Eine ESG Immobilien Sanierung ist eine gute Methode, um ein Bestandsgebäude in einen Zustand zu versetzen, der den ESG-Kriterien entspricht. Viele alte Immobilien haben Mängel in den Bereichen Energieeffizienz und CO2-Emissionen, sodass eine Sanierung eine wertvolle Investition ist, um ein Gebäude zu modernisieren. Eine Modernisierung macht die meisten Gebäude interessanter und wertvoller für Investoren.
Sanierungen von Immobilien sind heute besonders wichtig, um die ESG-Ziele zu erreichen, weil heutzutage deutlich weniger Neubauten entstehen als noch vor etwa 30 Jahren. Die Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2019 lag in Deutschland nur noch bei etwa 119000 und damit nicht einmal mehr halb so hoch wie 1994 (243000 Baugenehmigungen). Deshalb ist es umso wichtiger, die bestehenden Gebäude durch Sanierungen ESG-konform zu machen.
Wir bei INCITA Invest identifizieren die versteckten ESG-Potentiale Ihrer Immobilien und helfen dabei, Ihre Gebäude nachhaltig zu optimieren. Hierbei entwickeln wir Konzepte zur ESG-konformen Transformation des Immobilien-Portfolios bzw. des Gebäudes und setzen diese in Eigentümervertretung als One-Stop-Shop in sämtlichen Bereichen – Immobilienentwicklung, Immobilienmanagement, Immobilienfinanzierung, Projektmanagement sowie Fördermittel-Management – für Sie um.
ESG Reporting für Immobilienunternehmen ist ein Prozess, in dem ein Bestandshalter oder Immobilienmakler darüber berichtet, welche Leistungen und Erfolge sie in den Bereichen ökologische Nachhaltigkeit, soziale Verantwortung und ethische Unternehmensführung erbracht haben.
Ziel von ESG Reportings ist es, Transparenz über die Auswirkungen von Immobilien und den hinter ihnen stehenden Unternehmen auf Nachhaltigkeit und Gesellschaft zu schaffen. ESG Reportings haben in den letzten Jahren aufgrund neuer regulatorischer Pflichten wie der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) an Bedeutung gewonnen. Gleichzeitig profitieren Immobilienunternehmen von ESG Reportings, weil die Themen Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung heute stark im Bewusstsein der Menschen verankert sind. Das Engagement in diesen Bereichen erzeugt Vertrauen und stärkt das Ansehen des Unternehmens.
Stakeholder und Investoren sind auf Grundlage von ESG-Reportings in der Lage, Immobilienunternehmen und ihre Immobilien auf ihre ESG-Konformität hin zu bewerten und zu entscheiden, ob sich bspw. eine Investition in einen ESG Immobilienfonds lohnt.
ESG Immobilien Fonds sind Fonds, die in ESG-konforme Gebäude investieren. Diese Gebäude sind entweder bereits energieeffizient und klimaschonend oder sie befinden sich in einem Prozess der Umwandlung, um in Zukunft den ESG-Kriterien zu entsprechen. Dafür wird z.B. der Energieverbrauch der Gebäude reduziert oder Ökostrom eingekauft.
Bei ESG Immobilien Fonds wird zwischen Artikel 6-, Artikel 8- und Artikel 9-Fonds differenziert. Diese Differenzierung der Fonds gilt auch für andere Wirtschaftsbereiche. Ein Artikel 6-Fonds ist ein Immobilienfonds, der keine ESG-Kriterien berücksichtigt. Ein Artikel 8-Fonds (auch hellgrüne Fonds genannt) ist ein Immobilienfonds, für den Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung relevant sind, ohne dass die Assets aktiv Nachhaltigkeit bewirken. Ein Artikel 9-Fonds (auch dunkelgrüne Fonds genannt) ist ein Immobilienfonds, der sich aktiv um Nachhaltigkeit bemüht und damit strengere Nachhaltigkeitsstandards hat als ein Artikel 8-Fonds.
Die Kategorisierung von Immobilien Fonds erfolgt entsprechend der EU-Offenlegungsverordnung. Für Artikel 8- und Artikel 9-Fonds gelten jeweils bestimmte Mindeststandards, die von der EU-Offenlegungsverordnung vorgegeben sind. Damit ein Fonds in Artikel 8 oder 9 eingestuft wird, sind Fonds Manager dazu verpflichtet, Angaben über Treibhausgasemissionen, den Umgang mit fossilen Brennstoffen oder Geschlechtervielfalt in Vorständen zu machen. Optionale Angaben beinhalten Informationen zu aufbereitetem und wiederverwendetem Wasser oder Vorfällen von Diskriminierung. Ziel dieser Mindeststandards ist es, Greenwashing zu verhindern.
Eine Untersuchung von Scope hat gezeigt, dass die Anzahl nachhaltiger Fonds wächst. Im Jahr 2024 sind laut Scope 55% aller in Deutschland zugelassenen Fonds Artikel 8- oder Artikel 9-Fonds. Dieser Zuwachs lässt sich damit erklären, dass ESG in der heutigen Gesellschaft immer wichtiger wird. Mit ESG Immobilien Fonds stärkt man seine Finanzen und schützt die Umwelt.
ESG-konformes Immobilienmanagement ist die Form der Leitung und Aufsicht von Immobilien, bei der man für eine Umsetzung der ESG-Kriterien der EU-Taxonomie und der EU-Offenlegungsverordnung sorgt. Die Einhaltung von ESG-Kriterien ist für Immobilien besonders wichtig, weil Immobilien für etwa 40 % aller CO2-Emissionen verantwortlich sind. ESG-konformes Immobilienmanagement gewinnt aus diesem Grund für Stiftungen, Versicherungen und Family Offices immer mehr an Bedeutung.
Für professionelle Unterstützung beim ESG-konformen Immobilienmanagement kontaktieren Sie gerne INCITA Invest. Wir von INCITA Invest bieten ESG konformes Immobilienmanagement in den Bereichen Projektmanagement, Qualitätsmanagement, Asset Management und Entwicklung/Revitalisierung an.