Mit Immobilien anfangen – Vermieter werden für Anfänger

Mit Immobilien anfangen ist ein schwieriger und mutiger Schritt, der bei entsprechendem Einsatz für viele Investoren lohnenswert ist. Als erste Schritte sollte man die richtige Immobilie finden, den Mietvertrag erstellen, Mietinteressenten akquirieren und potentielle Mieter prüfen. 

Außerdem sollte man als Vermieter wichtige Aspekte beachten, zum Beispiel dass die Vermietung einer Immobilie eine langfristige Aufgabe ist. Als Vermieter hat man zudem zahlreiche Pflichten wie die Instandhaltungspflicht oder die Erstellung der Betriebskostenabrechnung. 

So monumental die Aufgabe auf den ersten Blick erscheinen mag – mit unserer Anleitung fällt es Anfängern leicht, Vermieter zu werden. Wir von INCITA sind Experten für die professionelle Verwaltung und Vermietung von Immobilien. In unserer Anleitung zeigen wir Ihnen in 4 Schritten, wie Sie als Anfänger zu einem kompetenten Vermieter werden. 

1. Finden Sie die richtige Immobilie

Im ersten Schritt finden Sie die richtige Immobilie, deren Vermieter Sie werden möchten. Um die richtige Immobilie zu finden, ist es angebracht, eine ausgiebige Recherche zu betreiben. 

Zur Recherche gehört vor allem eine ausführliche Marktanalyse, bei der man die durchschnittlichen Mietpreise in der Zielregion und den Mieterbedarf ermittelt. Die Vergleichsmiete sollte man bestimmen, um zu erfahren, wie viel Miete man von seinen Mietern verlangen kann. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass an manchen Orten eine Mietpreisbremse gilt, durch die Mieten nicht mehr als 10 % höher als die Vergleichsmiete sein dürfen. 

Zudem sollten sich angehender Vermieter über die demografischen Entwicklungen und die wirtschaftliche Situation (z. B. Arbeitslosenquote) in der Zielregion informieren, um abschätzen zu können, wie die Mieterbasis aussehen wird. Dies sind Aspekte der Standortanalyse auf der Makro Ebene. 

Auf der Mikro Ebene analysiert man Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Ausgehmöglichkeiten, Nähe zu Schulen, etc., wenn man eine konkrete Region für eine Immobilie in Erwägung gezogen hat. 

Weitere wichtige Faktoren bei der Suche nach der richtigen Immobilie sind Größe und Zustand. Immobilien in einem schlechten Zustand sind günstiger, erfordern jedoch anschließend weitere Investitionen, um sie aufzuwerten und für Mieter attraktiv zu machen. Hat man die Wahl zwischen einer Immobilie in gutem Zustand und einer in schlechtem Zustand, berechnet man am besten so genau wie möglich, welche Immobilie sich besser rentiert. 

Ein weiterer wichtiger Aspekt, den es bei der Suche nach der richtigen Immobilie zu beachten gilt, ist die Finanzierung. Der Immobilienpreis sollte in einem Rahmen liegen, den man sich mit einer Kombination aus Eigenkapital und Fremdkapital leisten kann. Viele Banken verlangen gerade von Anfängern im Immobilieninvestment Bereich eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent. 

2. Erstellen Sie den Mietvertrag

Im zweiten Schritt erstellen Sie den Mietvertrag für Ihre neue Immobilie. Den Mietvertrag erstellt man entweder selbst oder man lässt ihn professionell erstellen, zum Beispiel von einer Rechtsberatung mit entsprechender Expertise im Mietrecht. 

In vielen Fällen ist es angebracht, den Mietvertrag professionell erstellen zu lassen, da der Mietvertrag die Grundlage für ein langfristiges rechtliches Verhältnis bildet und es wichtig ist, darauf zu achten, dass der Vertrag rechtskonform ist. Alternativ gibt es auch Mietvertrag-Vorlagen, die man online kostenlos oder günstig herunterladen kann. Möchten Sie den Mietvertrag selbst formulieren, sollten Sie sich vorher gründlich beraten lassen. 

Wichtige Inhalte des Mietvertrags sind unter anderem die Namen und Adressen der Vertragspartner, die Adresse des vermieteten Objekts und die Wohnungs- oder Hausgröße in Quadratmetern. Weiterhin muss im Mietvertrag definiert sein, was alles zum Mietobjekt gehört (z. B. Zimmeranzahl, Keller, etc.), wie das Objekt genutzt wird (privat oder gewerblich), wie hoch die Mietkosten sind und welche Nebenkostenvorauszahlung fällig ist. Weitere wichtige Inhalte des Mietvertrags sind beispielsweise der Mietbeginn, die Mietkaution und die Hausordnung. 

Außerdem ist es wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, welche Art von Mietvertrag man erstellt. In den meisten Fällen erstellt man einen unbefristeten Mietvertrag, bei dem die Kündigungsfrist seitens der Mieter mindestens 3 Monate beträgt. Weitere mögliche Mietvertrag-Arten sind zum Beispiel der befristete Mietvertrag, der Indexmietvertrag und der Staffelmietvertrag. 

3. Finden Sie Mietinteressenten

Im dritten Schritt finden Sie Mietinteressenten für Ihre neue Immobilie, indem Sie Anzeigen und Inserate erstellen sowie Besichtigungen organisieren. Es ist wichtig, die Anzeigen und Inserate übersichtlich und aussagekräftig zu gestalten. 

Die Immobilie sollte in den Anzeigen und Inseraten ausführlich beschrieben werden. Es ist außerdem wichtig, alle notwendigen Angaben zu machen, zum Beispiel zu Größe, Zimmerzahl, Lage und besonderen Ausstattungsmerkmalen. Weitere wichtige Angaben sind die Miete, die Mietkaution, Nebenkosten, die Art des Mietvertrags (unbefristet, befristet, Staffelvertrag, etc.) und vorgesehene Mietsteigerungen. 

Für die Inserate ist es zudem angebracht, aussagekräftige Fotos zu machen und zur Verfügung zu stellen. Die Fotos sollten am besten an einem schönen Tag bei Sonnenschein gemacht werden, damit die Räume der Immobilie so einladend wie möglich aussehen. Aussagekräftige und attraktive Fotos sind eine gute Methode, um Interesse bei potentiellen Mietern zu wecken. Inserate lassen sich beispielsweise bei immoscout24, immowelt oder kleinanzeigen schalten. 

Anschließend organisiert man Besichtigungen, um den Mietinteressenten einen umfassenden Einblick in ihr potentielles neues Zuhause zu gewähren. Dabei ermöglicht man entweder jedem Mietinteressenten eine individuelle Besichtigung, oder man vereinbart einen Termin mit mehreren Interessenten auf einmal und zeigt ihnen die Wohnung oder das Haus. Individuelle Termine sind insgesamt zeitaufwendiger, dafür ist es jedoch einfacher, die Interessenten unter die Lupe zu nehmen und zu ergründen, ob man sich eine Vertragspartnerschaft mit ihnen vorstellen kann. 

4. Prüfen Sie die potentiellen Mieter, indem Sie Unterlagen anfordern

Im vierten Schritt prüfen Sie die potentiellen Mieter, indem Sie ihre Unterlagen anfordern. Zu den Unterlagen, die man als Vermieter anfordern sollte, gehören vor allem Schufa-Auskunft und Gehaltsnachweise. Die Prüfung von Mietinteressenten ist wichtig, um sicherzugehen, dass der spätere Mieter seine Zahlungsverpflichtungen erfüllt. 

Die Schufa-Auskunft gibt Einblick in das bisherige Zahlungsverhalten des Mietinteressenten, während man durch die Gehaltsnachweise erfährt, ob sich der Interessent die Miete überhaupt leisten kann. Weigert sich ein Mietinteressent, diese Unterlagen einzureichen, ist Skepsis geboten. 

Eine Mieterselbstauskunft einzuholen, ist ebenfalls sinnvoll, um einen besseren Eindruck von der Person zu erhalten. Bei der Wahl des endgültigen Mieters ist es wichtig, nicht nur auf finanzielle Aspekte zu achten, sondern auch darauf, ob der Mieter sozial in das Haus passt. Zwar lassen sich Streitigkeiten zwischen Mietern niemals ganz ausschließen, doch indem man bei der Mieterauswahl bedenkt, wer bereits im Haus wohnt, lässt sich die Wahrscheinlichkeit senken. 

Was sollte man als Vermieter beachten?

Als Vermieter sollte man vor allem beachten, dass die Vermietung einer Immobilie eine langfristige Aufgabe ist, dass die Vermietung mit oder ohne Makler machbar ist und dass sich die Wohnungsübergabe optimieren lässt. 

Weitere Aspekte der Vermietung, auf die man achten sollte, sind die Kündigung des Mietverhältnisses, die Umlage der Kosten von Sanierungen und Modernisierungen auf die Mieter, Mieterhöhungen, der Verkauf der Immobilie sowie die Haltung von Haustieren. 

Im Folgenden sind die wichtigsten Aspekte aufgezeigt, die man als Vermieter beachten sollte. 

• Langfristige Aufgabe: Die Vermietung einer Immobilie ist eine langfristige Aufgabe, die die meisten Vermieter über Jahre oder sogar Jahrzehnte hinweg beschäftigt. Als Vermieter hat man zahlreiche Pflichten, denen man in dieser Zeit nachzukommen hat. Wenn man später nach dem Immobilienkauf feststellt, dass der Schritt zur Vermietung nicht die richtige Wahl war, lässt sich die Immobilie zwar verkaufen. Dies ist jedoch ein komplexer und arbeitsintensiver Prozess, den man sich ersparen kann, wenn man sich vorher genau überlegt, ob das Vermieterdasein das Richtige für einen ist. 
• Mit oder ohne Makler?: Als Vermieter hat man die Wahl, seine Immobilie mit oder ohne die Hilfe eines Maklers zu vermieten. Mit Makler hat den Vorteil, dass der Makler sich bestens in der Branche auskennt, genau weiß, wie er die Immobilie effektiv vermarktet, um sie für Mieter interessant zu machen, und einen großen Teil der Arbeit abnimmt. Ohne Makler hat den Vorteil, dass man sich die Kosten für seine Anheuerung spart. Ob man einen Makler engagiert oder nicht, muss jeder Vermieter für sich selbst entscheiden. 
• Wohnungsübergabe optimieren: Als Vermieter sollte man die Wohnungsübergabe optimieren, indem man sicherstellt, dass man bereits vorher die Mietkaution und die erste Monatsmiete erhalten hat. Zudem ist es sinnvoll, ein Übergabeprotokoll zu führen, in dem man den Ablauf der Übergabe festhält. Außerdem sollte man Zählerstände für Gas, Strom und Wasser ablesen. 
• Kündigung des Mietverhältnisses: Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist schwierig, weil in Deutschland ein umfangreicher Mieterschutz gilt. Es ist jedoch möglich, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn Eigenbedarf besteht, Mietzahlungen wiederholt ausbleiben oder Mieterpflichten längerfristig nicht erfüllt werden. 
• Umlage der Kosten für Sanierungen und Modernisierungen auf Mieter: Vermieter sollten beachten, dass es ihnen möglich ist, die Kosten für Sanierungen und Modernisierungen auf Mieter umzulegen, indem sie die Mietpreise erhöhen. Maximal 8 Prozent der Sanierungs- oder Modernisierungskosten lassen sich pro Jahr auf die Mieter umlegen. 
• Mieterhöhungen: Mieterhöhungen darf man als Vermieter frühestens 15 Monate nach dem Einzug des Vermieters vornehmen. Für Mieterhöhungen muss die örtliche Vergleichsmiete beachtet werden. Außerdem müssen Mieterhöhungen schriftlich angekündigt und begründet werden. 
• Verkauf der Immobilie: Der Verkauf der Immobilie bietet keine Grundlage für eine Kündigung. Stattdessen übernimmt der Käufer der Immobilie alle aktuell Mietenden und behält ihre Mietverträge bei. Möchte man als Vermieter die Immobilie leerstehend anbieten, ist es möglich, die Mieter mit einer finanziellen Abfindung zum freiwilligen Auszug zu ermuntern. Es steht den Mietern frei, diese Abfindung zu akzeptieren oder abzulehnen. 
• Haltung von Haustieren: Die Haltung von Haustieren darf man als Vermieter nicht vollständig und pauschal untersagen. Die Haltung von Kleintieren wie Fischen oder Hamstern ist grundsätzlich erlaubt und bedarf keiner Zustimmung des Vermieters. Auch die Haltung von Hunden und Katzen lässt sich nicht pauschal verbieten. Es ist allerdings möglich, im Mietvertrag festzulegen, dass man als Vermieter im Einzelfall entscheidet und sich dabei die Möglichkeit offenhält, die Haltung eines Haustieres gegebenenfalls abzulehnen. 

Welche Pflichten hat ein Vermieter?

Die bedeutendsten Pflichten, die ein Vermieter hat, sind: Instandhaltungspflicht beachten, Betriebskostenabrechnung erstellen, Datenschutz einhalten, Wohnung in vertragsgemäßem Zustand übergeben, Baumängel beseitigen, Ruhe im Haus durchsetzen und Mieteinnahmen versteuern. 

Weitere wichtige Pflichten von Vermietern sind Verkehrssicherungspflicht erfüllen, Reparaturkosten übernehmen, funktionierende Beheizung sicherstellen und Hausordnung erklären. 

Die Vermieter-Pflichten gehen auf § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zurück, speziell auf Absatz 1.

In der folgenden Liste sind die wichtigsten Pflichten eines Vermieters dargestellt. 

• Instandhaltungspflicht beachten: Vermieter haben die Pflicht, die Instandhaltung ihrer Immobilie zu gewährleisten, damit die Mieter in der Lage sind, dort zu wohnen.  Zur Instandhaltung gehört beispielsweise die Sorge dafür, dass Wasser-, Gas- und Stromleitungen einwandfrei funktionieren. Ohne derartige Instandhaltungsmaßnahmen ist das Wohnen in der Immobilie unmöglich. 
• Betriebskostenabrechnung erstellen: Ein Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung erstellen und sie den Mietern zur Verfügung stellen. Dadurch ist es den Mietern möglich, die Nebenkosten für beispielsweise Wasser oder Müllabfuhr nachzuvollziehen. 
• Datenschutz einhalten: Vermieter sind dazu verpflichtet, den Datenschutz einzuhalten. Das bedeutet, persönliche Daten wie Kontaktinformationen, Bankverbindungen, etc. müssen vertraulich behandelt werden und dürfen nicht an Dritte weitergegeben werden. 
• Wohnung in vertragsgemäßem Zustand übergeben: Vermieter müssen die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand an den Mieter übergeben. Das bedeutet, dass es für den Mieter möglich sein muss, die Wohnung entsprechend des Mietvertrags zu nutzen. Mängel, die diesen Zustand beeinträchtigen, sind zum Beispiel Schimmel oder Schädlingsbefall. 
• Baumängel beseitigen: Es ist die Pflicht des Vermieters, Baumängel zu beseitigen, damit die Immobilie reibungslos betrieben werden kann. Der Vermieter ist in der Lage, die Kosten für die Beseitigung der Baumängel auf den Mieter zu übertragen, wenn er nachweist, dass die Mängel durch das mutwillige Verhalten des Mieters entstanden sind. 
• Ruhe im Haus durchsetzen: Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass die Ruhezeiten im Inneren der Immobilie von den Mietern eingehalten werden. Wenn Mieter mutwillig gegen diese Ruhezeiten verstoßen und beispielsweise wiederholt nachts Lärm verursachen, ist es Aufgabe des Vermieters, dagegen vorzugehen. Lärm durch Kinder muss im Zweifelsfall geduldet werden. Dabei ist es jedoch Aufgabe der Eltern, erzieherisch auf ihre Kinder einzuwirken, um sie zur Ruhe zu bewegen. 
• Mieteinnahmen versteuern: Vermieter sind dazu verpflichtet, ihre Mieteinnahmen zu versteuern, wenn diese 256 Euro übersteigen. Die Mieteinnahmen sind entsprechend in der Steuererklärung offenzulegen. 
• Verkehrssicherungspflicht erfüllen: Bei der Verkehrssicherungspflicht geht es darum, dass Mieter in der Lage sein müssen, die Immobilie und das Grundstück sicher zu betreten und zu verlassen. Die Verkehrssicherungspflicht erfüllen Vermieter, indem sie beispielsweise im Treppenhaus Treppengeländer und Deckenleuchten installieren.
• Reparaturkosten übernehmen: Vermieter haben die Pflicht, Reparaturkosten für an der Immobilie entstandene Schäden zu übernehmen (z. B. bei kaputten Fenstern). Je nach Art des Schadens und je nachdem wie der Schaden entstanden ist, steht dem Vermieter die Option offen, die Kosten für die Reparatur an den Mieter weiterzugeben. Es ist jedoch nicht möglich, die Rechnung für die Reparaturkosten vom Handwerker direkt an den Mieter schicken zu lassen. 
• Funktionierende Beheizung sicherstellen: Es ist unerlässlich, dass der Vermieter eine funktionierende Beheizung sicherstellt, weil das Bewohnen der Immobilie in den Wintermonaten andernfalls nicht möglich ist. 
• Hausordnung erklären: Der Vermieter hat die Aufgabe, den Mietern die Hausordnung zu erklären. In vielen Fällen ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, sodass die Mieter automatisch informiert werden, sobald sie sich den Vertrag durchlesen und ihn unterzeichnen. 

Vermieter Pflichten auslagern an INCITA

Vermieter haben die Möglichkeit, ihre Pflichten an professionelle Hausverwaltungen wie INCITA auszulagern. Wir von INCITA sind ein Unternehmen im Immobiliensektor, das sich auf die professionelle Verwaltung von Immobilien spezialisiert hat. 

Zum Beispiel planen wir Instandhaltungsmaßnahmen und lassen sie durch kompetente Dienstleister umsetzen. Wir übernehmen die gesamte Mieterkommunikation und koordinieren Mieteinnahmen. Wir finden neue Mieter, die zur Immobilie passen, und sorgen für den reibungslosen Ablauf von Wohnungsübergaben. 

Unser geschäftsführender Gesellschafter von INCITA Invest ist Dipl.-Wirt.-Ing. Markus Walter, der über 20 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor hat. Mit INCITA an Ihrer Seite sind Sie als Vermieter in der Lage, die Pflichten, die Sie nicht erfüllen können oder wollen, an einen vertrauensvollen Partner auszugliedern, der sich für Sie einsetzt – gerade dann, wenn Sie erst mit Immobilien anfangen.