Steuern sparen mit Immobilien bei Kauf, Verkauf & Vermietung

Steuern sparen mit Immobilien bei Kauf, Verkauf & Vermietung – das ist sehr wohl möglich, wenn man sich auskennt. Es gibt zahlreiche Wege, auf denen sich bei Kauf, Verkauf und Vermietung von Immobilien Steuern sparen lassen. 

Beim Kauf einer Immobilie ist es zum Beispiel möglich, Haus und Grundstück zu trennen und dadurch die Grunderwerbsteuer zu senken. Beim Verkauf von Immobilien gibt es die Möglichkeit, die Spekulationssteuer zu umgehen. Bei der Vermietung einer Immobilie lassen sich beispielsweise die Anschaffungskosten steuerlich absetzen. 

Wir von INCITA sind ein Finanzunternehmen, das sich auf den Immobiliensektor spezialisiert hat. In diesem Artikel stellen wir alle wichtigen Möglichkeiten vor, mit denen sich bei Kauf, Verkauf und Vermietung von Immobilien Steuern sparen lassen. 

Wie kann man beim Kauf einer Immobilie Steuern sparen?

Man kann beim Kauf einer Immobilie Steuern sparen, indem man bei einem Neubau Immobilie und Grundstück voneinander trennt, um die Grunderwerbsteuer zu senken. Außerdem lassen sich die Kosten für Modernisierungen und Sanierungen, Zinsen, Immobiliengutachten, Erwerbsnebenkosten und Renovierungen steuerlich absetzen. 

Die meisten Steuern lassen sich beim Kauf einer Immobilie sparen, wenn die gekaufte Immobilie als Kapitalanlage oder zur Vermietung verwendet wird. Bei privater Eigennutzung der Immobilie ist es schwieriger, Steuern zu sparen. 

Im Folgenden sind die 6 wichtigsten Möglichkeiten erklärt, mit denen man beim Kauf einer Immobilie Steuern sparen kann. 

1. Haus und Grundstück trennen: Die erste Möglichkeit, mit der man beim Immobilienkauf Steuern sparen kann, ist, Haus und Grundstück zu trennen, um die Grunderwerbsteuer zu senken. Haus und Grundstück lassen sich nur separat kaufen, wenn man einen Neubau bauen lässt. Man sollte mindestens ein halbes Jahr nach dem Kauf des Grundstücks warten, bevor man ein Bauunternehmen mit dem Bau der Immobilie beauftragt. 
2. Modernisierungs- und Sanierungskosten: Die zweite Möglichkeit, beim Kauf einer Immobilie Steuern zu sparen, ist, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen von der Steuer abzusetzen. Bis zu 20 % der Kosten für Sanierungsmaßnahmen lassen sich steuerlich absetzen, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre alt ist und selbst bewohnt wird. Maximal zahlt das Finanzamt 40.000 Euro für Sanierungsmaßnahmen zurück. 
3. Zinsen: Die dritte Möglichkeit, mit der sich beim Kauf einer Immobilie Steuern sparen lassen, ist, die Zinsen für den aufgenommenen Kredit steuerlich abzusetzen. Beispielsweise trägt man die Kosten für die Zinsen bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten in die Steuererklärung ein. 
4. Immobiliengutachten: Die vierte Möglichkeit, mit der man beim Kauf einer Immobilie Steuern sparen kann, ist es, das Immobiliengutachten abzusetzen. Die Kosten für das Immobiliengutachten bzw. den Immobiliengutachter trägt man als Vermieter bei den Werbungskosten in der Steuererklärung ein. 
5. Erwerbsnebenkosten: Die fünfte Möglichkeit, beim Immobilienkauf Steuern zu sparen, ist, die Erwerbsnebenkosten steuerlich geltend zu machen. Zu den Erwerbsnebenkosten zählen zum Beispiel die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Notar. 
6. Renovierungen: Die sechste Möglichkeit, beim Immobilienkauf Steuern zu sparen, ist es, die Renovierungskosten steuerlich geltend zu machen. Bis zu 20 % der Renovierungskosten lassen sich von der Steuer absetzen, wenn das Gebäude mindestens 10 Jahre alt ist und vom Besitzer bewohnt wird. Maximal werden für Renovierungen 1.200 Euro pro Jahr zurückerstattet. 

Wie kann man beim Verkauf einer Immobilie Steuern sparen?

Man kann beim Verkauf einer Immobilie Steuern sparen, indem man die Spekulationsfrist beachtet, Verluste mit Gewinnen verrechnet und die 3-Objekt-Grenze nicht überschreitet. 

Nachfolgend sind die 3 wichtigsten Möglichkeiten aufgelistet, mit denen man beim Verkauf einer Immobilie Steuern sparen kann. 

1. Spekulationsfrist beachten: Die erste Möglichkeit, beim Verkauf einer Immobilie Steuern zu sparen, ist, die Spekulationsfrist zu beachten. Bei Vermietung einer Immobilie beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Bewohnt man die Immobilie selbst, beträgt die Spekulationsfrist hingegen nur 3 Jahre. Wenn man eine Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, muss man keine Spekulationssteuer auf die Gewinne zahlen. Erhält man eine Immobilie durch Erbe oder Schenkung, übernimmt man die Spekulationsfrist des vorherigen Besitzers. Das heißt, in einem solchen Fall gilt die Spekulationsfrist nicht ab dem Zeitpunkt des Annahme des Erbes oder der Schenkung, sondern ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vorbesitzer die Immobilie gekauft hat. 
2. Verluste mit Gewinnen verrechnen: Die zweite Möglichkeit, mit der sich beim Verkauf einer Immobilie Steuern sparen lassen, ist, Verluste mit Gewinnen zu verrechnen. Verkauft man beispielsweise 2 Immobilien und macht bei einer einen Verlust von 30.000 Euro und bei der anderen einen Gewinn von 100.000 Euro, dann verrechnet man die beiden Werte und erhält einen Gesamtgewinn von 70.000 Euro. Nur diese 70.000 Euro müssen versteuert werden, nicht die 100.000 Euro Gewinn aus dem Verkauf der zweiten Immobilie. 
3. 3-Objekt-Grenze nicht überschreiten: Die dritte Möglichkeit, beim Immobilienverkauf Steuern zu sparen, ist, die 3-Objekt-Grenze nicht zu überschreiten. Die 3-Objekt-Grenze besagt, dass man offiziell als Immobilienhändler gilt und ein Gewerbe anmelden muss, wenn man innerhalb von 5 Jahren 3 oder mehr Immobilien verkauft. Durch die Anmeldung als Gewerbe muss man Gewerbesteuern an die Gemeinde zahlen. Um dies zu vermeiden, sollte man als Laie darauf achten, nicht mehr als 2 Immobilien innerhalb von 5 Jahren zu verkaufen. 

Wie kann man bei der Vermietung einer Immobilie Steuern sparen?

Bei der Vermietung einer Immobilie kann man Steuern sparen, indem man Anschaffungskosten, Maklerprovision, Reparaturen, Verwaltungskosten, Betriebskosten und Steuerberaterkosten steuerlich absetzt. 

Im Folgenden sind die wichtigsten Methoden erklärt, mit denen man bei der Vermietung einer Immobilie Steuern sparen kann. 

• Anschaffungskosten: Die erste Möglichkeit, bei der Vermietung einer Immobilie Steuern zu sparen, ist, die Anschaffungskosten steuerlich abzusetzen. Dies lässt sich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) über viele Jahre hinweg realisieren. Bei Gebäuden, die ab 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die AfA 3 % pro Jahr für 33 Jahre. Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2023 fertiggestellt wurden, gibt es eine AfA von 2 % pro Jahr für 50 Jahre. Bei Gebäuden von vor 1925 gilt eine AfA von 2,5 % pro Jahr für 40 Jahre. Gegebenenfalls lassen sich noch Sonder-AfA-Regelungen in Anspruch nehmen, um weitere Steuern zu sparen (z. B. kommunale Neubauförderung Hamburg mit 5 % über 4 Jahre). 
• Maklerprovision: Die zweite Möglichkeit, mit der sich bei der Vermietung einer Immobilie Steuern sparen lassen, ist, die Maklerprovision steuerlich abzusetzen. Bei einer vermieteten Immobilie ist es zum Beispiel möglich, die Maklerprovision als Werbungskosten in die Steuererklärung einzutragen. 
• Reparaturen: Die dritte Möglichkeit, mit der sich bei der Vermietung einer Immobilie Steuern abziehen lassen, ist, Reparaturen steuerlich abzusetzen. Unter Reparaturkosten fallen alle Ausgaben, die für die Instandhaltung der Immobilie notwendig sind. Reparaturkosten trägt man als Vermieter in der Steuererklärung bei den Werbungskosten ein. 
• Verwaltungskosten: Die vierte Möglichkeit, mit der man bei der Vermietung einer Immobilie Steuern absetzen kann, ist es, die Verwaltungskosten in der Steuererklärung geltend zu machen. Die Kosten für die Hausverwaltung trägt man bei den Werbungskosten in der Steuererklärung ein.  
• Betriebskosten: Die fünfte Möglichkeit, mit der sich bei der Vermietung einer Immobilie Steuern sparen lassen, ist es, die Betriebskosten von der Steuer abzusetzen. Zu den Betriebskosten zählen zum Beispiel Kosten für Müllabfuhr oder Abwassergebühren. Die Betriebskosten lassen sich nur effektiv von der Steuer absetzen, wenn sie nicht auf die Mieter umgelegt werden. 
• Kosten für Steuerberater: Die sechste Möglichkeit, bei der Vermietung einer Immobilie Steuern zu sparen, ist es, die Kosten für den Steuerberater steuerlich abzusetzen. Wer eine Immobilie vermietet und für seine Steuererklärung einen Steuerberater zu Rate zieht, hat das Recht, die Kosten für den Steuerberater bei den Werbungskosten einzutragen. 

Steuern sparen mit Immobilien bei Kauf, Verkauf & Vermietung – das ist eine wichtige Verantwortung, für die sich oftmals die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater lohnt. Wenn Sie weitere Entlastung bei der Verwaltung Ihrer Immobilie benötigen, zögern Sie nicht, INCITA zu kontaktieren. Wir von INCITA sind ein Unternehmen, das sich auf Asset Management und Immobilienverwaltung (über unsere Schwestergesellschaft NOVITA) spezialisiert hat. Mit INCITA haben Sie einen zulässigen Partner an Ihrer Seite, wenn Sie das Maximum aus Ihrer Immobilie herausholen wollen.