In Spezial­immobilien investieren: Anleitung 2026

In Spezialimmobilien investieren ist eine attraktive Möglichkeit, eine gute und stabile Rendite zu erzielen. Spezialimmobilien sind Gebäude, die für eine bestimmte Nutzung konzipiert wurden und sich nur unter großem Kostenaufwand für andere Nutzungen umbauen lassen.

In Spezialimmobilien zu investieren, eignet sich unter anderem für wohlhabende Menschen sowie für professionelle Investoren wie Institutionen und Family Offices. Man investiert am besten in Spezialimmobilien, indem man am Anfang die Anlageziele definiert und sich für eine spezifische Art von Spezialimmobilie entscheidet.

Es gibt viele verschiedene Arten von Spezialimmobilien, zum Beispiel Freizeitimmobilien, Industrieimmobilien und Sozialimmobilien. Zu den wesentlichen Vorteilen einer Investition in Spezialimmobilien gehören unter anderem konstante Mieteinnahmen durch langfristige Mietverträge sowie vergleichsweise wenig Konkurrenz.

Man sollte beim Investieren in Spezialimmobilien vor allem auf die Finanzierungsmöglichkeiten sowie auf die Lage und Qualität des Objekts achten. Institutionelle Investoren profitieren besonders von einer Investition von Spezialimmobilien, weil Spezialimmobilien Institutionen dabei helfen, ihre langfristigen Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.

Wir von INCITA übernehmen für unsere Kunden, unter denen sich vor allem Family Offices und institutionelle Investoren wie Stiftungen und Versicherungen befinden, gerne das Investieren in Spezialimmobilien.

Wie man in Spezialimmobilien investiert, zeigen wir im Folgenden im Detail. 

Wie kann man in Spezial­immobilien investieren?

Man kann in Spezialimmobilien investieren, indem man zunächst die Anlageziele definiert, sich für eine bestimmte Art von Spezialimmobilie entscheidet und eine Investitionsform wählt. Man sollte den spezifischen Spezialimmobilienmarkt analysieren, das konkrete Spezialobjekt prüfen und die Finanzierung sicherstellen.

In der folgenden Anleitung zeigen wir in 8 Schritten, wie man in Spezialimmobilien investieren kann.

1. Definieren Sie die Anlageziele, die Sie mit einer Spezial­immobilie verfolgen

Im ersten Schritt der Investition in Spezialimmobilien definiert man die Anlageziele. Für die Definition der Anlageziele entscheidet man zunächst, ob man einen stabilen Cashflow durch Mieteinnahmen oder eine Wertsteigerung durch Sanierungen erzielen möchte.

Für die Definition der Anlageziele beim Investieren in Spezialimmobilien sollte man sich bereits überlegen, wie lange man investieren möchte (z. B. 5 Jahre oder 20 Jahre), wie hoch das Risiko sein sollte und wie viel Kapital zur Verfügung steht.

2. Entscheiden Sie sich für eine bestimmte Art von Spezial­immobilie

Im zweiten Schritt des Spezialimmobilieninvestments entscheidet man sich für eine bestimmte Art von Immobilie. Es gibt viele verschiedene Arten von Spezialimmobilie wie zum Beispiel Krankenhäuser, Bildungseinrichtungen und Freizeitimmobilien. Für welche Art von Spezialimmobilie man sich entscheidet, hängt unter anderem maßgeblich von den eigenen Interessen, der Risikobereitschaft und dem zur Verfügung stehenden Kapital ab.

3. Wählen Sie die passende Investitions­form für Ihr Spezial­immobilien­investment

Im dritten Schritt wählt man die passende Investitionsform für das Spezialimmobilieninvestment. Es gibt viele verschiedene Investitionsformen für Spezialimmobilien wie zum Beispiel Direktkäufe, offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Spezialimmobilienaktien.

Bei Direktkäufen kauft man die Spezialimmobilie vollständig und ist anschließend alleiniger Besitzer. Bei offenen Immobilienfonds investiert man zusammen mit anderen Anlegern in eine Vielzahl von Spezialimmobilien, sodass man lediglich Anteile erwirbt. Bei geschlossenen Immobilienfonds investiert man mit anderen Anlegern in nur eine Spezialimmobilie oder nur einige wenige.

Bei Spezialimmobilienaktien erwirbt man Anteile von Unternehmen, die in Spezialimmobilien involviert sind. Eine besondere Form von Spezialimmobilienaktien sind REITs (Real Estate Investment Trust), die eine besonders hohe Ausschüttungsrate haben. Weitere Formen von Spezialimmobilieninvestments sind zum Beispiel Crowdinvestments und Spezialimmobilienanleihen.

Für einen Direktkauf von Spezialimmobilien und für geschlossene Immobilienfonds benötigt man ein hohes Kapital, während offene Immobilienfonds und Spezialimmobilienaktien geringere Investmentbeträge erfordern.

4. Analysieren Sie den spezifischen Spezial­immobilien­markt

Im vierten Schritt beim Investieren in Spezialimmobilien analysiert man den spezifischen Spezialimmobilienmarkt, für den man sich entschieden hat. Je nach Art der Spezialimmobilie (z. B. Lagerhalle, Rechenzentrum oder Parkhaus) bestehen andere Gegebenheiten hinsichtlich beispielsweise Nachfrage, Lage oder regulatorische Anforderungen.

5. Prüfen Sie das Spezial­objekt Ihrer Wahl

Der fünfte Schritt beim Investieren in Spezialimmobilien ist die Prüfung des Spezialobjekts der Wahl. Besondere Aufmerksamkeit bei der Prüfung der Spezialimmobilie sollten der technische Zustand, der Betreiber, bestehende Mietverträge und die Drittverwendungsfähigkeit erhalten.

Der technische Zustand der Spezialimmobilie sollte gut sein. Der Betreiber des Spezialobjekts sollte vertrauenswürdig und kompetent sein, denn der Betreiber ist derjenige, der die Immobilie managt und damit maßgeblich für Erfolg oder Misserfolg der Investition verantwortlich ist. Bestehende Mietverträge sollten am besten langfristig angelegt sein. Die Drittverwendungsfähigkeit ist ein wichtiger Faktor, wenn man vorhat, die Immobilie umzunutzen. Viele Spezialimmobilien mit sehr geringer Drittverwendungsfähigkeit lassen sich später potentiell nur schwer weiterverkaufen.

6. Stellen Sie die Finanzierung Ihrer Spezial­immobilie sicher

Im sechsten Schritt beim Investieren in Spezialimmobilien stellt man die Finanzierung sicher. Für die Finanzierung einer Spezialimmobilie sollte man einen hohen Eigenkapitalbetrag einbringen und für den Rest einen Kredit aufnehmen. Der Kauf einer Spezialimmobilie ist eine erhebliche finanzielle Belastung, da die meisten Spezialimmobilien sehr teuer sind und generell mehr kosten als herkömmliche Wohnimmobilien. 

7. Investieren Sie in Ihre Spezial­immobilie

Der siebte Schritt ist die eigentliche Investition in die Spezialimmobilie, indem der Kaufvertrag verhandelt und abgeschlossen wird. Im Kaufvertrag werden unter anderem der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und der Übergabetermin für die Spezialimmobilie festgehalten.

Der Kaufvertrag für die Spezialimmobilie wird von beiden Parteien beim Notartermin unterschrieben. Zu einem festgelegten Zeitpunkt werden sowohl Nutzen (z. B. Mieteinnahmen) als auch Lasten (bspw. Instandhaltungskosten) auf den neuen Eigentümer übertragen.

8. Managen Sie Ihre Spezial­immobilien Investition

Im achten und letzten Schritt beim Investieren in eine Spezialimmobilie managt man die Investition bzw. das Objekt, soweit dies notwendig ist. Der größte Teil des Verwaltungsaufwands wird bei den meisten Spezialimmobilien vom Betreiber übernommen. 

Zumindest sollte man regelmäßig prüfen, ob sich die Investition in die Spezialimmobilie finanziell lohnt. Beispielsweise sollte man unter anderem Mieteingänge, Instandhaltungsmaßnahmen und Betreiberkennzahlen bei einer Spezialimmobilie kontinuierlich überwachen.

Welche Arten von Spezial­immobilien gibt es?

Die wichtigsten Arten von Spezialimmobilien, die es gibt, sind Freizeitimmobilien, Industrieimmobilien, Sozialimmobilien und öffentliche Gebäude. Bildungseinrichtungen, Parkhäuser, Hotels und Einkaufszentren sind sehr beliebte Spezialimmobilien.

Nicht zu vernachlässigen sind Spezialimmobilien wie Lagerhallen, Krankenhäuser und Rechenzentren. Für Investoren, die an der Verkehrsinfrastruktur interessiert sind, eignen sich Investitionen in Spezialimmobilien wie Bahnhofs- und Flughafengebäude.

Die folgende Liste stellt die wesentlichen Arten von Spezialimmobilien dar.

• Freizeitimmobilien: Freizeitimmobilien sind Spezialimmobilien, zu denen beispielsweise Kinos, Schwimmbäder und Freizeitparks gehören. Bei einer Investition in Freizeitimmobilien sollte man bedenken, dass die Nachfrage in vielen Fällen saisonabhängig ist (z. B. Freibäder hauptsächlich im Sommer).
• Industrieimmobilien: Industrieimmobilien sind Spezialimmobilien wie zum Beispiel Produktionsstätten. Industrieimmobilien können beispielsweise aus den Bereichen Automobil, Nahrungsmittel oder Kosmetik stammen. 
• Sozialimmobilien: Sozialimmobilien sind Spezialimmobilien wie Sozialwohnungen oder Seniorenwohnheime. Sozialimmobilien haben den Vorteil langfristiger Mietverträge.
• Öffentliche Gebäude: Öffentliche Gebäude sind Spezialimmobilien wie Verwaltungs- oder Gerichtsgebäude. Bei vielen öffentlichen Gebäuden profitiert man von langfristigen Mietverträgen.
• Bildungseinrichtungen: Bildungseinrichtungen sind Spezialimmobilien in Form von beispielsweise Universitäten, Kitas oder Schulen. Anleger profitieren bei Bildungseinrichtungen von einer stabilen Nachfrage.
• Parkhäuser: Parkhäuser sind Spezialimmobilien, bei denen die Rendite durch Parkgebühren oder durch Betreiberverträge entsteht. Die Rendite ist bei Parkhäusern maßgeblich von der Lage abhängig (z. B. Innenstadt oder Außengebiete).
• Hotels: Hotels sind Spezialimmobilien, deren Profitabilität stark vom Tourismusaufkommen abhängt. In Krisenzeiten beispielsweise wird generell weniger gereist, sodass die Rendite aus einem Hotel gefährdet ist. Neben Tourismus sind Geschäftsreisen ein wichtiger Faktor für die Wirtschaftlichkeit von Hotels.
• Einkaufszentren: Einkaufszentren sind Spezialimmobilien, die maßgeblich von einem guten Standort profitieren. Wer in ein ganzes Einkaufszentrum investiert, vermietet in der Regel einzelne Flächen an mehrere unterschiedliche Mieter und generiert daraus Einnahmen.
• Lagerhallen: Lagerhallen sind Spezialimmobilien mit einer großen Nachfrage und lassen sich daher in der Regel schnell und zu einem guten Preis vermieten. Lagerhallen sind sehr gefragt, weil sie vom E-Commerce und etablierten Lieferketten profitieren.
• Krankenhäuser: Bei Krankenhäusern handelt es sich um Spezialimmobilien aus dem Gesundheitswesen. Krankenhäuser werden an einen Betreiber vermietet. Bei einem Investment in Krankenhäuser profitiert man von einem langfristigen Bedarf.
• Rechenzentren: Rechenzentren sind Spezialimmobilien, die eine hohe Nachfrage genießen. Rechenzentren werden heute vor allem von der Digitalisierung und Künstlicher Intelligenz thematisch geprägt. Rechenzentren erfordern hohe Investitionen, da Energieversorgung und Kühlung sehr kostspielig sind.
• Bahnhofsgebäude: Bei Bahnhofsgebäuden handelt es sich um Spezialimmobilien, die Teil der Verkehrsinfrastruktur sind und Flächen für beispielsweise Gastronomie und den Einzelhandel bieten. 
• Flughafengebäude: Flughafengebäude sind Spezialimmobilien, die wie Bahnhofsgebäude Verkehrsinfrastruktur mit Gewerben wie Gastronomie und Einzelhandel verbinden. Gewinne lassen sich mit der Vermietung einzelner Flächen innerhalb der Flughafengebäude erzielen.

Was sind die Vorteile davon, in Spezial­immobilien zu investieren?

Die wichtigsten Vorteile davon, in Spezialimmobilien zu investieren, sind laufende und stabile Einnahmen durch Mieten, langfristige Mietverträge und weniger Konkurrenz. Spezialimmobilien bieten Investoren weniger Konkurrenz, eine Diversifikation des Portfolios und wenig Verwaltungsaufwand.

Spezialimmobilien haben einen Inflationsschutz und bieten Investoren Wertsteigerungen durch Trends.

Die wesentlichen Vorteile davon, in Spezialimmobilien zu investieren, haben wir im Folgenden zusammengefasst.

• Laufende und stabile Einnahmen durch Mieten: Spezialimmobilien haben den Vorteil, dass sie laufende und stabile Einnahmen in Form von Mieteinnahmen generieren. Spezialimmobilien generieren eine gute und langfristige Rendite, wenn sie einen erfolgreichen Betreiber haben.
• Spezialimmobilien bieten langfristige Mietverträge: Die meisten Spezialimmobilien werden langfristig vermietet, sodass man von langfristigen Mietverträgen profitiert, die selten erneuert werden müssen. Gerade bei Spezialimmobilien wie Krankenhäusern und Universitäten reichen die Mietverträge über lange Zeiträume.
• Weniger Konkurrenz bei Spezialimmobilien: Bei vielen Spezialimmobilien ist die Konkurrenz für Investoren geringer als bei beispielsweise Wohnimmobilien, weil Spezialimmobilien hohe Investitionen und spezielles Know-How erfordern.
• Diversifikation des Portfolios durch Spezialimmobilien: Ein wichtiger Vorteil von Spezialimmobilien ist, dass sie einen signifikanten Beitrag zur Diversifikation des Portfolios beitragen. Die Risikodiversifikation ist für Investoren sehr wichtig, um Klumpenrisiken und damit einhergehende hohe Verluste zu vermeiden.
• Spezialimmobilien erzeugen wenig Verwaltungsaufwand: Bei Spezialimmobilien profitiert man davon, dass sie für den Investor wenig bis gar keinen Verwaltungsaufwand erzeugen. Die meisten Spezialimmobilien verursachen nur sehr wenig Verwaltungsaufwand für den Investor, weil sie von einem Betreiber gemanagt werden, der sich um alle Belange kümmert.
• Spezialimmobilien bieten Inflationsschutz: Spezialimmobilien bieten einen Inflationsschutz, weil die meisten Mietverträge im Laufe der Zeit Mieterhöhungen vorsehen, um sich an die Inflation anzupassen.
• Spezialimmobilien ermöglichen Wertsteigerung durch Trends: Bei manchen Spezialimmobilien lässt sich der Wert ohne Aufwand steigern, da die Immobilien von bestimmten Trends profitieren. Lagerhallen zum Beispiel können an Wert zunehmen, weil die Nachfrage wegen des E-Commerce steigt. Pflegeheime gewinnen an Wert, da die Nachfrage wegen des demografischen Wandels größer wird. 

Worauf sollte man beim Investieren in Spezial­immobilien achten?

Beim Investieren in Spezialimmobilien sollte man vor allem darauf achten, die Finanzierungsmöglichkeiten sowie die Lage und die Objektqualität zu prüfen, den spezifischen Markt zu verstehen und regulatorische Anforderungen zu bedenken.

Man sollte bei einer Investition in eine Spezialimmobilie die Trends und die Nachfrage bewerten, die Risiken analysieren und den Betreiber sorgfältig begutachten. Die Drittverwendungsfähigkeit und die Risikodiversifikation sind wichtige Faktoren, die man bei einem Investment in eine Spezialimmobilie beachten sollte.

Wir erklären im Folgenden im Detail, worauf man beim Investieren in Spezialimmobilien achten sollte.

• Finanzierungsmöglichkeiten prüfen: Man sollte beim Investieren in Spezialimmobilien darauf achten, die Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen. Die meisten Spezialimmobilien erfordern für eine Investition eine erhebliche Geldsumme. Für eine Investition in eine Spezialimmobilie sollte man auf jeden Fall einen Kredit aufnehmen, wenn es sich um einen Direktkauf handelt.
• Lage und Objektqualität prüfen: Man sollte bei der Investition in eine Spezialimmobilie die Lage und die Objektqualität prüfen, denn dies sind maßgebliche Kriterien, die über den Erfolg des Investments entscheiden. Parkhäuser zum Beispiel liegen idealerweise in der Innenstadt.
• Den spezifischen Markt verstehen: Man sollte immer den spezifischen Markt verstehen, wenn man in eine Spezialimmobilie investiert. Für Spezialimmobilien wie Hotels, Einkaufszentren und Krankenhäuser bestehen ganz unterschiedliche Marktdynamiken, über die man sich ausgiebig informieren sollte, bevor man eine Investition tätigt.
• Regulatorische Anforderungen bedenken: Für viele Spezialimmobilien gelten spezifische regulatorische Anforderungen, die zu erfüllen sind, wenn man eine entsprechende Investition tätigt. Für Krankenhäuser zum Beispiel gelten besondere Sicherheits- und Gesundheitsstandards. Bei Schulgebäuden sind die Vorschriften zur Beschaffenheit von Schulbauten zu erfüllen. Eine Investition in eine Spezialimmobilie, die die regulatorischen Anforderungen nicht erfüllt, ist riskant, da weitere Investitionen notwendig sind, um die Ansprüche zu erfüllen. 
• Trends und Nachfrage bewerten: Beim Investieren in Spezialimmobilien sollte man Trends und Nachfrage bewerten, um zu erkennen, ob sich eine Investition lohnt. Die meisten Spezialimmobilieninvestments sind sehr langfristig angelegt und lohnen sich nur, wenn eine entsprechend langfristige Nachfrage wahrscheinlich ist.
• Risiken analysieren: Man sollte beim Investieren in Immobilien genau die Risiken analysieren und sie gegen die Gewinnchancen abwägen. Man sollte unter anderem die Herausforderungen des jeweiligen spezifischen Markts identifizieren sowie mögliche Veränderungen in der Nachfrage und im Recht berücksichtigen, wenn man in eine Spezialimmobilie investiert.   
• Betreiber sorgfältig begutachten: Bei einer Investition in eine Spezialimmobilie sollte man den Betreiber sorgfältig begutachten und abwägen, wie langfristig erfolgreich er sein wird. Der Erfolg einer Investition in eine Spezialimmobilie hängt maßgeblich vom Erfolg des Betreibers ab, da man als Investor selbst nichts mit dem Betrieb der Immobilie zu tun hat.
• Drittverwendungsfähigkeit beachten: Man sollte sich bei der Investition einer Spezialimmobilie Gedanken über ihre Drittverwendungsfähigkeit machen, denn bei vielen Spezialimmobilien gestaltet sich der Weiterverkauf schwierig. Der Weiterverkauf ist bei Spezialimmobilien schwierig, weil sie sich in den meisten Fällen nur für eine oder einige wenige Nutzungsarten eignet. 
• Risikodiversifikation gewährleisten: Wie bei anderen Immobilieninvestments sollte man auch beim Investieren in Spezialimmobilien eine gute Risikodiversifikation gewährleisten, indem man nicht nur eine einzelne Immobilie kauft. Die Risikodiversifikation ist wichtig, um zu hohe Verluste zu vermeiden.

Investition in Spezial­immobilien als institu­tioneller Investor

Als institutioneller Investor eignet sich eine Investition in Spezialimmobilien, weil Spezialimmobilien die langfristige Rendite gewähren, nach der institutionelle Investoren streben. Institutionelle Investoren streben nach einer langfristigen Rendite mit einem stabilen Cashflow, um ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.

Insbesondere sind Investments in Spezialimmobilien für institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke und Stiftungen geeignet. Auch für andere professionelle Investoren wie Family Offices sind Spezialimmobilien eine lohnenswerte Investition.

Neben dem stabilen Cashflow profitieren institutionelle Investoren bei Spezialimmobilien vor allem von der Diversifikation ihres Portfolios. Spezialimmobilien leisten für institutionelle Investoren einen wichtigen Beitrag zur Risikodiversifikation, da die meisten Spezialimmobilien andere Risikoprofile aufweisen als herkömmliche Wohn- und Büroimmobilien.

In Spezial­immobilien investieren mit INCITA

In Spezialimmobilien investieren ist mit der Hilfe von INCITA ein Leichtes. Wir helfen professionellen und semi-professionellen Investoren dabei, die richtigen Spezialimmobilieninvestments zu finden, die zu einer guten Rendite führen.

Insbesondere richten sich unsere Leistungen im Bereich Spezialimmobilien an institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versorgungswerke und Versicherungen sowie an Family Offices. INCITA ist ein Finanzunternehmen mit Sitz in Hamburg, das sich auf den Immobiliensektor spezialisiert hat.

Der geschäftsführende Gesellschafter von INCITA ist Dipl.-Wirt.-Ing. Markus Walter, der mehr als 20 Jahre professionelle Erfahrung mit Immobilien hat. Wir sind ein kleines, eingespieltes Team, das reaktionsschnell und zuverlässig arbeitet. Alle unsere Investmententscheidungen und -empfehlungen basieren wir auf fundierten Marktanalysen. Mit unserer Hilfe wird in Spezialimmobilien investieren zum Erfolg.