Die Spekulationsfrist bei Immobilien ist 10 Jahre lang, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt. Für selbst bewohnte Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von 3 Jahren. Die Spekulationsfrist ist die Zeitspanne, die man abwarten muss, wenn man eine Immobilie ohne Steuerverlust verkaufen will.
Bei Erbschaft und Schenkung übernimmt man die Spekulationsfrist des Verstorbenen bzw. des Schenkenden. Die Spekulationssteuer fällt weg, wenn man eine Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist verkauft oder wenn man einen Gewinn von weniger als 1.000 Euro erzielt. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt unter anderem von der Höhe des Einkommens ab.
Wir von INCITA bieten Immobilieninvestments für Institutionen und Family Offices an. Als Experten für den Kauf und Verkauf von Immobilien kennen wir uns bestens mit den Eigenheiten der Spekulationsfrist aus.
Im Folgenden erklären wir alles Wichtige zur Spekulationsfrist.
Die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien beträgt 10 Jahre ab dem Datum, das im Kaufvertrag angegeben ist. Nach 10 Jahren ist es laut Spekulationsfrist möglich, eine vermietete Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Bei Verkauf einer Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist fällt eine Spekulationssteuer an.
Die Spekulationsfrist für vermietete Immobilien wurde eingeführt, um kurzfristige Spekulationen zu vermeiden. Ziel der Spekulationsfrist und der einhergehenden Spekulationssteuer ist es, Eigentümer zu einem längerfristigen Besitz von Immobilien zu bewegen.
Bei selbstgenutzten Immobilien beträgt die Spekulationsfrist 3 Jahre. Die Spekulationssteuer entfällt, wenn man die selbst bewohnte Immobilie im Kalenderjahr des Verkaufs sowie in den 2 vorherigen Jahren selbst bewohnt hat.
Die 3-jährige Spekulationsfrist für selbst genutzte Immobilien gilt auch dann, wenn man die Immobilie vorher vermietet hatte. Wichtig ist nur, dass man die Immobilie nach der Vermietung mindestens 3 Jahre lang durchgängig bewohnt, damit die Spekulationssteuer bei einem Verkauf entfällt.
Die Spekulationsfrist ist bei Erbschaft so lange wie die verbleibende Frist des Erblassers. Zum Beispiel beträgt die Spekulationsfrist bei Erbschaft 4 Jahre, wenn der Erblasser bereits 6 Jahre der insgesamt 10-jährigen Spekulationsfrist hinter sich hat.
Bei einer geerbten Immobilie übernimmt man die verbleibende Spekulationsfrist des Erblassers. Die Spekulationsfrist gilt bei Erbschaft als erfüllt, wenn der Erblasser die gesamten 10 Jahre bereits hinter sich hat.
Bei Erbschaft ist es möglich, dass mehrere Kinder gemeinsam eine Immobilie erben. Wenn ein Kind die Erbanteile der anderen Kinder an der Immobilie aufkauft, startet die Spekulationsfrist für diese aufgekauften Anteile von Neuem und beträgt 10 Jahre. Für den selbst geerbten Anteil der Immobilie übernimmt das Kind die Spekulationsfrist der Eltern.
Bei Schenkung ist die Spekulationsfrist so lange wie die verbleibende Frist des Schenkenden. Beispielsweise beträgt die Spekulationsfrist bei Schenkung 7 Jahre, wenn der Schenkende bereits 3 der insgesamt 10 Jahre hinter sich hat.
Wie bei Erbschaft, übernimmt man bei einer verschenkten Immobilie die Spekulationsfrist des vorherigen Besitzers. Die Spekulationsfrist entfällt für den neuen Besitzer, wenn der Schenkende die gesamten 10 Jahre bereits hinter sich hat.
Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist oder wenn der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie bei weniger als 1.000 Euro (früher 600 Euro) liegt.
Die Spekulationsfrist läuft bei vermieteten Immobilien nach 10 Jahren und bei selbst bewohnten Immobilien nach 3 Jahren ab. Vor dem Ablauf der Spekulationsfrist erzielte Gewinne durch den Verkauf einer Immobilie sind nur dann von der Spekulationssteuer betroffen, wenn sie bei mindestens 1.000 Euro liegen.
Versteuert wird der gesamte Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie, nicht nur der Betrag, der über 1.000 Euro hinausgeht. Beispielsweise werden bei einem Gewinn von 1.100 Euro die gesamten 1.100 Euro versteuert, nicht nur die 100 Euro, die über 1.000 hinausgehen.
Wie hoch die Spekulationssteuer bei Immobilien ist, hängt vom individuellen Steuersatz ab, weil die Spekulationssteuer keine eigene durch das Steuergesetz festgelegte Steuer ist, sondern zur Einkommensteuer gehört. Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie wird zusammen mit dem normalen Einkommen versteuert.
Als Teil der Einkommensteuer hängt die Spekulationssteuer von Faktoren wie dem Steuersatz und den beim Verkauf entstandenen Kosten (z. B. Werbungskosten) ab. Allgemein liegt der Steuersatz für die Einkommensteuer, zu der die Spekulationssteuer gehört, bei 12 bis 45 % und hängt von der Höhe des Einkommens ab. Für Einkommen von bis zu 68.430 Euro gilt beispielsweise ein Steuersatz von 24 bis 42 %.
Eine Spekulationssteuer bei Immobilien lässt sich vermeiden, indem man die Spekulationsfrist abwartet, bevor man die Immobilie verkauft. Bei vermieteten Immobilien lässt sich die 10-jährige Spekulationsfrist verkürzen, indem man selbst einzieht, weil bei selbst bewohnten Immobilien eine Frist von nur 3 Jahren gilt.
Bei einer selbstbewohnten Immobilie ist es möglich, die Spekulationssteuer zu vermeiden, indem man lediglich 1 Jahr und 2 Tage selbst in der Immobilie wohnt. Bei selbst bewohnten Immobilien gilt zwar eine Spekulationsfrist von 3 Jahren, dabei muss es sich jedoch nicht um 3 volle Kalenderjahre handeln. Es ist beispielsweise möglich, die Immobilie ab dem 31. Dezember 2023 zu bewohnen und am 1. Januar 2025 wieder auszuziehen und die Immobilie zu verkaufen, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen.
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