Revitalisierung von Immobilien: Definition, Gründe & Ablauf 

Eine Revitalisierung beschreibt die strategische und bauliche Neuausrichtung einer Immobilie und verfolgt das Ziel, das Gebäude wieder wettbewerbsfähig zu machen und seinen Wert zu steigern. Der Unterschied zur Sanierung liegt darin, dass bei einer Revitalisierung tiefer greifende Maßnahmen ausgeführt werden und ggf. eine Umnutzung der Immobilie stattfindet. 

Eine Revitalisierung eignet sich unter anderem, um bessere Mietverträge zu erzielen oder um eine Senkung der Betriebskosten zu erreichen. Revitalisierungen bieten sich vor allem an, wenn man eine veränderte Nutzung seiner Immobilie anstrebt oder wenn die Immobilie den aktuellen Anforderungen der Umgebung nicht mehr entspricht. 

Bei Revitalisierungen besteht ein moderates Risiko, z.B. durch hohe Kosten oder das mögliche Ausbleiben der erhofften Nachfrage. Eine Revitalisierung läuft in acht Schritten ab, beginnend mit einer umfangreichen Bestandsaufnahme. 

Für eine Revitalisierung werden unterschiedliche Experten benötigt, z.B. Projektmanager, Architekten oder Ingenieure. Wir von INCITA sind professionelle Projektmanager mit großer Expertise und Erfahrung für Revitalisierungen aller Arten. 

In diesem Artikel erklären wir alles Wichtige rund um Revitalisierungen. 

Was ist Revitalisierung?

Revitalisierung ist eine bauliche und konzeptionelle Umstrukturierung, Modernisierung und Aufwertung einer Immobilie mit dem Ziel, das Gebäude an die aktuellen Bedingungen der Umgebung anzupassen, es wettbewerbsfähig zu machen und seinen Wert zu steigern. 

Die Revitalisierung hat das Ziel, eine Immobilie an die Bedingungen, Ansprüche und Bedürfnisse der Umgebung anzupassen. Zum Beispiel besteht die Möglichkeit, ein leerstehendes Bürogebäude in ein Wohngebäude umzuwandeln. 

Was ist der Unterschied zwischen Revitalisierung und Sanierung?

Der Unterschied zwischen Revitalisierung und Sanierung sind die Ausrichtung und der Umfang der Modernisierungsmaßnahmen für eine Immobilie. Bei der Revitalisierung wird ein Gebäude baulich und konzeptionell umstrukturiert. Bei einer Sanierung hingegen wird das Gebäude nur baulich modernisiert. 

Bei einer Revitalisierung wird die Nutzung einer Immobilie hinterfragt und gegebenenfalls verändert, um aktuellen Anforderungen zu entsprechen und das Gebäude wettbewerbsfähig zu machen. Diese Umnutzung muss zunächst umfangreich und detailliert geplant werden und erfordert im Anschluss die Umsetzung tiefgreifender baulicher Maßnahmen. 

Eine Sanierung hingegen modernisiert bei einer Immobilie lediglich das, was bereits vorhanden ist. Zum Beispiel werden bei einer Sanierung Heizungen ausgetauscht oder Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz vorgenommen. Anders als bei einer Revitalisierung findet bei einer Sanierung jedoch keine Umnutzung oder strukturelle Änderung der Immobilie statt. Die Immobilie wird bei einer Sanierung nicht von Grund auf neu ausgerichtet. Das bedeutet z.B., dass ein saniertes Bürogebäude immer noch ein Bürogebäude ist. 

Warum führt man eine Revitalisierung durch?

Man führt eine Revitalisierung durch, um für eine Bestandsimmobilie eine neue Wettbewerbsfähigkeit, einen höheren Marktwert, bessere Mieterträge, vereinfachtes Facility Management, eine Senkung der Betriebskosten, eine erhöhte Lebensdauer und eine verbesserte Standortprognose zu erreichen. 

In der folgenden Liste sind die wichtigsten Gründe und Ziele für eine Revitalisierung erklärt. 

• Neue Wettbewerbsfähigkeit: Ein wichtiger Grund für eine Revitalisierung ist es, die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie zu erneuern. Durch eine Revitalisierung lässt sich eine Immobilie von Grund auf neu ausrichten, damit ihr Nutzen angepasst und ihre Konkurrenzfähigkeit wiederhergestellt wird. 
• Höherer Marktwert: Durch eine Revitalisierung lässt sich der Marktwert einer Immobilie signifikant erhöhen. Durch die bauliche und strategische Neuausrichtung steigt der Wert der Immobilie. 
• Höhere Mieterträge: Eine revitalisierte Immobilie ermöglicht bessere Mieterträge, weil mehr potentielle Mieter an der Immobilie interessiert sind und sich dadurch höhere Mietpreise festlegen lassen. 
• Vereinfachtes Facility Management: Eine Revitalisierung vereinfacht das Facility Management, weil im Zuge der Revitalisierung zahlreiche Modernisierungen durchgeführt werden. Die Modernisierungen machen den Betrieb des Gebäudes einfacher und effizienter.
• Senkung der Betriebskosten: Die Modernisierungen, die im Zuge einer Revitalisierung durchgeführt werden, sorgen für eine Senkung der Betriebskosten. Durch energetische Anpassungen am Gebäude lassen sich z.B. der Energieverbrauch und damit einhergehende Kosten senken. 
• Erhöhte Lebensdauer: Eine Revitalisierung verlängert die Lebensdauer des Gebäudes. 

Wann lohnt sich eine Revitalisierung?

Eine Revitalisierung lohnt sich, wenn veränderte Nutzungsanforderungen bestehen, wenn das Gebäude modernen Anforderungen nicht mehr entspricht, wenn sich durch eine Sanierung kein ausreichender Mehrwert erzielen lässt oder wenn die Kosten für einen Abriss oder eine Neubebauung zu hoch sind.

Die folgende Liste zeigt die wichtigsten Situationen, in denen sich eine Revitalisierung lohnt. 

• Veränderte Nutzung: Eine Revitalisierung lohnt sich, wenn man vorhat, die Art der Nutzung einer Immobilie zu verändern. Durch eine Revitalisierung lässt sich z.B. eine Gewerbeimmobilie in ein Bürogebäude umwandeln. 
• Gebäude entspricht nicht modernen Anforderungen: Manche Gebäude haben eine attraktive Lage, entsprechen aber nicht dem lokalen Bedarf an Immobilien. In dem Fall lässt sich ein solches Gebäude revitalisieren, um es an die modernen Anforderungen der Umgebung anzupassen. 
• Sanierung oder Abriss wegen Denkmalschutz nicht möglich: Eine Revitalisierung kommt in Frage, wenn eine Sanierung oder ein Abriss aufgrund von Denkmalschutz nicht möglich sind. In solchen Fällen revitalisiert man das Gebäude und seine Nutzflächen so weit, wie es der Denkmalschutz erlaubt. 
• Kosten für Abriss und Neubebauung zu hoch: Bei manchen Gebäuden sind die Kosten für einen Abriss und eine Nebebauung zu hoch. In diesen Fällen lohnt sich eine Revitalisierung, um die Lebensdauer des Gebäudes zu erhöhen und ihm einen neuen Nutzen zu verleihen.

Wie hoch ist das Risiko bei einer Revitalisierung?

Das Risiko bei einer Revitalisierung ist moderat. Das Risiko einer Revitalisierung lässt sich gut einschätzen, weil jeder Revitalisierung eine ausführliche Analyse von wichtigen Faktoren wie der Machbarkeit, der Wirtschaftlichkeit oder der Umgebung vorausgeht. 

Mögliche Risiken bei einer Revitalisierung sind z.B. hohe Kosten, ein hoher zeitlicher Aufwand, Altlasten wie Schimmel oder Asbest, ein Ausbleiben der erhofften Nachfrage oder baurechtliche Vorgaben.

Revitalisierungen sind sehr kostspielig und zeitaufwendig, vor allem dann, wenn unerwartete Komplikationen wie nachträglich festgestellte Altlasten auftreten. Es besteht die Gefahr, dass die hohen Kosten und der große Zeitaufwand sich nicht rentieren, besonders dann, wenn anschließend die erhoffte Nachfrage ausbleibt. 

Baurechtliche Vorgaben erschweren Revitalisierungen zusätzlich und erfordern weitere Maßnahmen und Investitionen. Um diese und andere Risiken so weit wie möglich zu reduzieren, ist es wichtig, bei einer Revitalisierung einem geregelten Ablauf zu folgen.

Wie ist der Ablauf einer Revitalisierung?

Der Ablauf einer Revitalisierung besteht aus 8 Schritten: der Bestandsaufnahme, der Projektplanung, der Finanzierung, dem Einholen der notwendigen Genehmigungen, der baulichen Umsetzung, der Prüfung der abgeschlossenen Revitalisierung, der Übergabe an den Besitzer und der nachhaltigen Wartung. 

In der folgenden Liste sind alle 8 Schritte einer Revitalisierung im Detail erklärt. 

1. Bestandsaufnahme: Im ersten Schritt der Revitalisierung findet die Bestandsaufnahme statt. Bei der Bestandsaufnahme werden wichtige Analysen für die Revitalisierung durchgeführt. Dazu gehören unter anderem eine Machbarkeitsstudie, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung und eine Umgebungsanalyse. Die Umgebungsanalyse ist besonders wichtig, um die bestmögliche Nutzung des zu revitalisierenden Gebäudes festzustellen. 
2. Projektplanung: Im zweiten Schritt der Revitalisierung erfolgt die Projektplanung, bei der Ziele, Maßnahmen, Kosten, der zeitliche Rahmen und andere Aspekte definiert werden. Hier legt man z.B. fest, welche Umnutzung stattfinden soll. 
3. Finanzierung: Die Finanzierung ist der dritte Schritt der Revitalisierung. Hier sichert man die Finanzierung des Projekts, indem man Investoren findet, Kredite aufnimmt und/oder Eigenkapital bereitstellt. 
4. Einholen der notwendigen Genehmigungen: Im vierten Schritt der Revitalisierung holt man die notwendigen Genehmigungen bei den Behörden ein. Viele Revitalisierungen sind so umfangreich, dass behördliche Genehmigungen notwendig sind. 
5. Bauliche Umsetzung: Der fünfte Schritt der Revitalisierung ist die bauliche Umsetzung. Bei der baulichen Umsetzung des Projekts werden die erstellten Pläne physisch umgesetzt. Dazu gehören z.B. Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, Arbeiten an der Außenhülle oder die Erneuerung technischer Anlagen. 
6. Prüfung der abgeschlossenen Revitalisierung: Im sechsten Schritt der Revitalisierung wird geprüft, ob die umgesetzten Maßnahmen den Qualitätsansprüchen genügen und den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. 
7. Übergabe an den Besitzer: Die Übergabe an den Besitzer ist der siebte Schritt der Revitalisierung. Der Besitzer nimmt sein revitalisiertes Objekt entgegen. 
8. Nachhaltige Wartung: Im achten Schritt der Revitalisierung sorgt man für eine nachhaltige Wartung des Gebäudes. Eine nachhaltige Wartung ist notwendig, um eine langfristige Funktionsfähigkeit der neu eingerichteten Anlagen zu gewährleisten.

Welche Experten benötigt man für eine Revitalisierung?

Für eine Revitalisierung benötigt man vor allem Projektmanager, Architekten, Ingenieure, Handwerker, Fachplaner für technische Ausstattung, Energieberater, Denkmalschutz-Experten und Anwälte. 

Die folgende Liste zeigt die wichtigsten Experten, die man für eine Revitalisierung braucht. 

• Projektmanager: Projektmanager konzipieren und koordinieren die Revitalisierung und fungieren als Schnittstelle zwischen allen weiteren Experten.
• Architekten: Architekten planen die baulichen Maßnahmen der Revitalisierung und stellen sicher, dass das Projekt den geforderten Ansprüchen entspricht. 
• Ingenieure: Ingenieure verantworten bei einer Revitalisierung die bauliche Sicherheit. Ingenieure stellen sicher, dass die geplanten Maßnahmen umsetzbar sind. 
• Handwerker: Handwerker setzen die von Architekten und Ingenieuren geplanten Maßnahmen für die Revitalisierung um. 
• Fachplaner für technische Ausstattung: Fachplaner für technische Ausstattung planen bei einer Revitalisierung die Installation von technischen Anlagen wie Heizung, Lüftung oder Brandmeldesysteme. 
• Energieberater: Energieberater ermitteln bei der Revitalisierung den Energiebedarf eines Gebäudes und geben Handlungsempfehlungen für die Optimierung der Energieeffizienz.
• Anwälte: Anwälte sorgen bei Revitalisierungen für die rechtskonforme Erstellung von Kauf- oder Mietverträgen sowie für eine reibungslose Zusammenarbeit mit Dienstleistern.
• Denkmalschutz-Experten: Denkmalschutz-Experten sind bei einer Revitalisierung hilfreich, wenn das zu revitalisierende Gebäude unter Denkmalschutz steht. 

Revitalisierung mit INCITA

Wir von INCITA bieten professionell durchgeführte Revitalisierungen an. Bei der Revitalisierung konzipieren wir eine strategische Umstrukturierung und Umnutzung Ihrer Immobilie, um eine langfristige Wertsteigerung des Objekts zu erzielen.