Die Rendite bei Immobilien ist der Gewinn, den man mit einer Immobilie erwirtschaftet und damit eine bedeutende Kennzahl für Immobilieninvestments. Eine gute Bruttorendite liegt beispielsweise im Core+-Bereich bei 5 % oder 6 %.
Je nachdem welche Art von Rendite man vorhat zu berechnen, kommt eine andere Formel zum Einsatz. Es gibt die Bruttorendite, die Nettorendite, die Eigenkapitalrendite, die Objektrendite und den Mietpreismultiplikator, die alle auf unterschiedliche Arten Auskunft über den zu erwartenden Gewinn geben.
Wie viel Rendite bei Immobilien zu erwarten ist, ist von Fall zu Fall unterschiedlich und hängt von weiteren Faktoren ab, unter anderem davon, in welcher Asset-Klasse sich die Immobilie befindet, sprich welcher Nutzungsart sie zugehört, und ob es sich bspw. im Wohnsektor um eine einzelne Wohnung, ein Haus oder ein Mehrfamilienhaus bzw. Geschosswohnungsbau handelt. Vorteile von Renditeimmobilien sind unter anderem ein stabiler Ertrag, ein eingebauter Inflationsschutz oder lukrative Steuervorteile.
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Die Rendite ist bei Immobilien der erwirtschaftete Ertrag nach Abzug des Kapitaleinsatzes. Die Rendite ergibt sich bei Immobilien durch Mieteinnahmen oder durch den Verkauf der Immobilie nach Wertsteigerung. Damit ist die Rendite eine der wesentlichen Kennzahlen bei der Auswahl eines Immobilieninvestments.
Für Privatanleger und institutionelle Investoren wie Versorgungswerke oder Pensionskassen ist die Rendite bei Immobilien ein wesentlicher Faktor. Nur Immobilieninvestments, die eine gute Rendite erzielen, sind lohnenswert. Für institutionelle Investoren ist eine gute Rendite zudem wichtig, um ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.
Was eine gute Rendite bei Immobilien ist, hängt vom Einzelfall ab. Als Richtwert gilt, dass eine gute Bruttorendite bei vermieteten Immobilien bei 5 % bis 6 % liegt. Eine gute Nettorendite liegt bei Immobilien bei 4 % bis 6 %. Die meisten Immobilieninvestments mit einer Nettorendite von unter 3,5 % lohnen im Hinblick auf Gewinnerzielung nicht, tragen in großen Portfolien jedoch signifikant zur Wertstabilität und Risikodiversifikation des Portfolios bei.
Die Rendite einer Immobilie kann man berechnen, indem man eine von mehreren Formeln einsetzt. Welche Formel man nutzt, hängt davon ab, welche Art von Rendite man vorhat zu berechnen. Es gibt die Bruttorendite, die Nettorendite, die Eigenkapitalrendite, die Objektrendite und den Mietpreismultiplikator.
In den folgenden fünf Abschnitten werden die einzelnen Rendite-Arten und ihre Formeln genauer erklärt.
Die Bruttorendite berechnet man, indem man die Nettokaltmiete mit 100 multipliziert und das Ergebnis mit dem Kaufpreis der Immobilie dividiert.
Bruttorendite = Nettokaltmiete * 100 / Kaufpreis
Bei einer erwarteten Nettokaltmiete von 200.000 Euro und einem Kaufpreis von 3.500.000 Euro ergibt sich folgendes Beispiel für die Berechnung der Bruttorendite.
200.000 * 100 / 3.500.000 = 5,7
Im Beispiel beträgt die Bruttorendite also 5,7 %. Die Berechnung der Bruttorendite einer Immobilie eignet sich, um einen ersten Eindruck von den Gewinnmöglichkeiten zu erhalten. Für eine konkretere Information ist es besser, die Nettorendite zu berechnen.
Die Nettorendite berechnet man, indem man die jährlichen Verwaltungskosten, Kosten für Rücklagen und Nebenkosten von der Nettokaltmiete subtrahiert und das Ergebnis mit 100 multipliziert. Das daraus folgende Ergebnis teilt man durch den Kaufpreis plus die Erwerbsnebenkosten.
Nettorendite = (Nettokaltmiete – Verwaltungskosten – Kosten für Rücklagen – Nebenkosten) * 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)
Das folgende Beispiel illustriert die Berechnung der Nettorendite.
Nettokaltmiete: 200.000 Euro
Verwaltungskosten: 16.000 Euro
Kaufpreis: 3.500.000 Euro
Erwerbsnebenkosten: 35.000 Euro
(200.000 – 16.000) * 100 / (3.500.000 + 35.000) = 5,2
Im Beispiel beträgt die Nettorendite damit 5,2 %. Die Nettorendite gibt bei immobilieninvestments einen guten Richtwert für die zu erwartende Ertragsperspektive. Die Nettorendite ist aussagekräftiger als die Bruttorendite, weil sie die Verwaltungskosten, Nebenkosten, Kosten für Rücklagen und die Erwerbsnebenkosten berücksichtigt.
Die Eigenkapitalrendite berechnet man, indem man von der Nettokaltmiete die Verwaltungskosten, Steuern und Zinskosten abzieht und das Ergebnis mit 100 multipliziert. Das daraus folgende Ergebnis teilt man durch das eingesetzte Eigenkapital.
Eigenkapitalrendite = (Nettokaltmiete – Verwaltungskosten – Steuern – Zinskosten) * 100 / Eigenkapital
Ein mögliches Beispiel für die Berechnung der Eigenkapitalrendite lautet wie folgt.
Nettokaltmiete: 200.000 Euro
Verwaltungskosten: 16.000 Euro
Steuern: 20.000 Euro
Zinskosten: 98.000 Euro
Eigenkapital: 1.050.000 Euro
(200.000 – 16.000 – 20.000 – 98.000 ) *100 / 1.050.000 = 2,85
Im Beispiel ergibt sich damit eine Eigenkapitalrendite von 6,34 %. Mit der Eigenkapitalrendite ermittelt man, wie viel Rendite man relativ zum eingesetzten Eigenkapital erhält. Die Eigenkapitalrendite gibt zudem Aufschluss zur Relation zwischen Risiko und Rendite. Je höher der Fremdkapitalanteil, desto höher sind sowohl Risiko als auch Rendite.
Die Objektrendite wird berechnet, indem man die jährlichen Verwaltungskosten und Steuern von der erwarteten Nettokaltmiete abzieht und das Ergebnis mit 100 multipliziert. Das daraus folgende Ergebnis teilt man durch den Kaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten.
Objektrendite = (Nettokaltmiete – Verwaltungskosten – Steuern) * 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)
Das folgende Beispiel illustriert die Berechnung der Objektrendite.
Nettokaltmiete: 200.000 Euro
Verwaltungskosten: 16.000 Euro
Steuern: 20.000 Euro
Kaufpreis 3.500.000 Euro
Erwerbsnebenkosten: 35.000 Euro
(200.000 – 16.000 – 20.000) * 100 / (3.500.000 + 35.000) = 4,6
Im Beispiel ergibt sich damit eine Objektrendite von 4,6 %. Die Objektrendite gibt an, ob sich ein höherer Fremdkapitalanteil lohnt. Grundsätzlich gilt, dass sich ein höherer Fremdkapitalanteil lohnt, wenn die Objektrendite höher als die Zinsen für das Immobiliendarlehen ausfällt. In diesem Fall macht man sich den Leverage-Effekt zunutze.
Den Mietpreismultiplikator (auch Vervielfältiger genannt) berechnet man, indem man den Kaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten durch die jährliche Nettokaltmiete teilt.
Mietpreismultiplikator = (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) / Nettokaltmiete
Das folgende Beispiel veranschaulicht die Berechnung des Mietpreismultiplikators.
Kaufpreis: 3.500.000 Euro
Erwerbsnebenkosten: 35.000 Euro
Nettokaltmiete: 200.000 Euro
(3.500.000 + 35.000) / 200.000 = 17,68
Im Beispiel ergibt sich damit ein Mietpreismultiplikator von 17,68. Der Mietpreismultiplikator gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten notwendig sind, um eine Immobilie mitsamt Erwerbsnebenkosten zu finanzieren. Allgemein gilt ein Mietpreismultiplikator von 17-20 in Abhängigkeit verschiedener Faktoren wie Assetklasse, Objektzustand, Lage, Vermietungsstand- und -restlaufzeit als angemessen. Allerdings hängt es immer von der jeweiligen Immobilie und ihrem Standort ab, welcher Wert wirklich akzeptabel ist. Beispielsweise ist ein Wert von 14 für eine Immobilie in schlechtem Zustand und in einer perspektivlosen Umgebung möglicherweise immer noch zu hoch.
Wie viel Rendite bei Immobilien zu erwarten ist, ist von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich und hängt von verschiedenen Faktoren ab, z.B. dem Zustand und der Lage der Immobilie, dem Kaufpreis, den Mietpreisen, etc. Grundsätzlich gilt jedoch, dass eine Nettomietrendite von 4 % bis 6 % empfehlenswert ist.
Wie hoch die Rendite einer Wohnung ist, hängt vom Einzelfall ab. Generell liegt die Rendite von Wohnungen in den Metropolen Deutschlands zwischen 2,8 % und 5 %. In vielen anderen Regionen Deutschlands liegt die Rendite für Wohnungen höher. Ein guter Wert für die Rendite einer Wohnung beginnt bei 3,5 – 4,5 %.
Die Rendite von Wohnungen ist unter anderem abhängig von ihrem Zustand, ihrer Lage, ihrem Kaufpreis und dem Mietpreis. Beispielsweise liegt die Rendite der meisten Wohnungen in wachstumsstarken Umgebungen höher als die Rendite von Wohnungen in perspektivlosen Regionen. Gleichzeitig ist jedoch darauf zu achten, dass die Kaufpreise nicht überhöht sind, wie es z.B. in vielen Großstädten der Fall ist.
Wie hoch die Rendite bei einem Haus ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren wie dem Zustand des Hauses, seiner Lage, dem Kaufpreis oder den Mietpreisen ab. Eine Bruttomietrendite von 5% bis 6 % gilt bei den meisten Häusern als guter Wert.
Eine Immobilie lohnt sich ab einer Rendite von 3,5 % bis 4 %. Dabei ist es wichtig, jede Immobilie und ihre Rendite einzeln zu prüfen, weil jede Immobilie anders ist. Außerdem ist es wichtig, zusätzlich zur Bruttorendite auch die Nettorendite, die Objektrendite und die Eigenkapitalrendite zu betrachten.
Überdies ist zu beachten, dass Anlagen in Immobilien auch als Inflationsschutz dienen, da sich bspw. indexierte Mietverträge im Zuge einer üblichen jährlichen Inflation im Mietertrag mitentwickeln und die Renditen in diesem Zuge über die Jahre steigen.
Die Vorteile von Renditeimmobilien sind vor allem ein stabiler Ertrag, ein eingebauter Inflationsschutz, lukrative Steuervorteile, eine sinnvolle Risikostreuung und ein guter Werterhalt.
In der folgenden Liste werden die wichtigsten Vorteile von Renditeimmobilien genauer erklärt.
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