In Gewerbeimmobilien investieren bietet die Chance auf attraktive Renditen, gesicherte Mietverträge und eine gute Portfoliodiversifizierung. Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage lassen sich sowohl von Privatpersonen als auch von professionellen Investoren erwerben.
In Gewerbeimmobilien zu investieren ist eine attraktive Möglichkeit der Kapitalanlage. Man investiert in Gewerbeimmobilien, indem man zunächst eine Strategie festlegt, Finanzierungsmöglichkeiten vergleicht und eine Objektart auswählt. Für die Investition in Gewerbeobjekte sollte man eine Standortanalyse sowie eine Analyse der Marktsituation und der Mietpreisentwicklung durchführen.
Es gibt viele verschiedene Arten von Gewerbeimmobilien, z. B. Büro- und Gewerbeimmobilien, Einzelhandelsimmobilien, Logistikimmobilien, Lagerhallen, Produktionsstätten, Wohnimmobilien und Mixed-Use-Immobilien. Bei einer Investition in Gewerbeobjekten profitiert man unter anderem von langfristigen Mieteinnahmen, attraktiven Renditen und gesicherten Mietverträgen. Für institutionelle Investoren sind Gewerbeimmobilien besonders lukrativ, denn sie tragen zu guten Erträgen und einer effektiven Risikodiversifikation bei.
Wir von INCITA sind ein professioneller Finanz- und Immobiliendienstleister, der unter anderem das Investieren in Gewerbeimmobilien anbietet.
Im Folgenden erklären wir genau, wie man in Gewerbeimmobilien investiert.
Man kann in Gewerbeimmobilien investieren, indem man als Erstes eine Investitionsstrategie festlegt und anschließend verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten miteinander vergleicht. Als Drittes wählt man eine Objektart, als Viertes führt man eine Standortanalyse durch und als Fünftes analysiert man die Marktsituation.
Im sechsten Schritt wählt man ein Objekt aus und prüft es gründlich, wenn man in Gewerbeimmobilien investiert. Im siebten und letzten Schritt kauft man das Objekt.
Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, mit denen man in Gewerbeimmobilien investieren kann. Es gibt direkte Investitionen, bei denen man ein Gewerbeobjekt direkt und vollständig kauft, und es gibt indirekte Immobilieninvestments, bei denen man Anteile einer Investmentstruktur wie bspw. Offener Fonds, Spezial-Sondervermögen, o.ä. erwirbt, welche wiederum in einzelne bzw. mehrere Immobilien investiert bzw. diese besitzt. Indirekte Investitionen für Gewerbeimmobilien sind zum Beispiel offene und geschlossene Immobilienfonds, die entsprechende Objekte enthalten. Neben Immobilienfonds ist Crowdinvesting eine weitere Möglichkeit, um indirekt in Gewerbeobjekte zu investieren.
Investitionen in offene und geschlossene Immobilienfonds, die Gewerbeimmobilien enthalten, tätigt man über eine Bank, einen Broker oder einen Investmentmanager wie bspw. INCITA. Um Anteile an Immobilienfonds zu kaufen, muss man zunächst ein Depot eröffnen, über das sämtliche Käufe und Verkäufe ablaufen.
Bei der Investition in Gewerbeimmobilienfonds sollte man beachten, dass offene Immobilienfonds als relativ sicher gelten, dafür aber nur eine geringe Rendite erzielen. Geschlossene Gewerbeimmobilienfonds erzielen eine deutlich höhere Rendite als offene Immobilienfonds und tragen dafür ein höheres Risiko.
Die folgende Anleitung zeigt in 7 Schritten, wie man in Gewerbeimmobilien investiert, und fokussiert sich dabei auf direkte Investitionen.
Im ersten Schritt beim Investieren in Gewerbeimmobilien legt man eine Strategie fest, die den eigenen Möglichkeiten entspricht. Zur Festlegung einer Strategie sollte man zunächst die Ziele setzen, die man mit der Investition in Gewerbeimmobilien verfolgt.
Mögliche Ziele einer Investition in Gewerbeimmobilien sind zum Beispiel die Generierung einer langfristig stabilen Rendite und der gewinnbringende Verkauf nach einer signifikanten Wertsteigerung. Je nach Zielsetzung eignen sich für das Investieren in Immobilien unterschiedliche Anlagestrategien. Wer mit Gewerbeobjekten einen stabilen Cashflow erzeugen möchte, für den eignen sich zum Beispiel indirekte Immobilieninvestments in Form von offenen Immobilienfonds. Wer bei Gewerbeimmobilien auf Wertsteigerungen setzt, für den eignen sich beispielsweise direkte Immobilieninvestments, bei denen man eine oder mehrere Gewerbeimmobilien vollständig kauft.
Abhängig von den Anlagezielen eignen sich bei der Investition in Gewerbeimmobilien unterschiedliche Risikoklassen. Anleger, die mit Gewerbeobjekten eine langfristig stabile Rendite erzielen wollen, sind mit der Risikoklasse Core gut beraten. Core-Immobilien sind bekannt dafür, einen zwar relativ geringen, dafür aber stetigen Cashflow zu generieren. Gewerbeobjekte in der Risikoklasse Core sind Immobilien in gutem Zustand und mit guter Vermietungsquote. Alternativ zur Core Klasse lassen sich auch mit Core+ Gewerbeimmobilien stabile Einkünfte erzielen. Core+ Gewerbeimmobilien tragen ein etwas höheres Risiko als Core Immobilien.
Für Anleger, die eine Rendite durch Wertsteigerungen erzielen wollen, eignen sich Gewerbeimmobilien in den Risikoklassen Value-Add und Opportunistic. Gewerbeobjekte in den Risikoklassen Value-Add und Opportunistic sind in schlechterem Zustand als Core und Core+ Immobilien und bedürfen daher signifikanter Investitionen, um sie in einen besseren Zustand zu versetzen und dadurch ihren Wert zu steigern.
Das größte Potential für Wertsteigerungen bieten opportunistische Gewerbeimmobilien, die jedoch gleichzeitig das höchste Risiko bergen. Investitionen in opportunistische Gewerbeimmobilien bergen das höchste Risiko, weil diese Gebäude sich per Definition in schlechtem Zustand und oftmals in schlechten Lagen befinden. Um opportunistische Gewerbeobjekte profitabel zu machen, sind weitreichende Investitionen notwendig. Die Investitionen werden in vielen Fällen nicht nur zur Verbesserung des Zustands, sondern auch für eine Umnutzung des Objekts verwendet.
Zur Festlegung einer Investitionsstrategie ist es notwendig, sich über die Ziele im Klaren zu sein, die man beim Investieren in Gewerbeimmobilien verfolgt. Teil der Strategie beim Investieren in Gewerbeobjekte sind Entscheidungen über die Investitionsart (z. B. direkte oder indirekte Immobilieninvestments) sowie über die Risikoklassen. Sobald die Strategie für die Investition in Gewerbeimmobilien steht, erfolgt im nächsten Schritt der Vergleich der Finanzierungsmöglichkeiten.
Im zweiten Schritt beim Investieren in Gewerbeimmobilien vergleicht man die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten, die einem zur Verfügung stehen. Grundsätzlich ist es angebracht, für die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie einen Kredit zu beantragen. Für Unternehmen gilt bei der Kreditaufnahme für die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie, dass sie mindestens 20 % der Investitionssumme durch Eigenkapital stemmen müssen.
Banken sind bei der Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien besonders streng und prüfen die geplanten Investitionen und Finanzierungen sehr genau. Banken verlangen bei geplanten Investitionen in Gewerbeobjekte unter anderem nachvollziehbare Zahlen und schätzen wertvolle Sicherheiten wie liquide Unternehmensanteile. Für die Gewährung eines Kredits zur Investition in Gewerbeimmobilien ist es wichtig, der Bank klare wirtschaftliche Perspektiven aufzuzeigen.
Für die meisten Privatanleger ist es leichter, über Immobilienfonds und Crowdinvesting in Gewerbeimmobilien zu investieren. Für Immobilienfonds und Crowdinvesting ist die Aufnahme eines Kredits nicht unbedingt notwendig, denn gerade offene Immobilienfonds und Crowdinvesting bieten Investments in Gewerbeobjekte für relativ geringe Anlagesummen an. Bei vielen offenen Immobilienfonds reichen zum Beispiel bereits 2-stellige oder geringe 3-stellige Beträge aus, um effektiv in Gewerbeimmobilien zu investieren.
Bei geschlossenen Immobilienfonds sind deutlich höhere Beträge notwendig als bei offenen Immobilienfonds und Crowdinvesting, wenn man vorhat, in Gewerbeimmobilien zu investieren. Zur Investition in Gewerbeobjekte sind bei vielen geschlossenen Immobilienfonds eine Mindestanlagesumme von beispielsweise 10.000 Euro notwendig. Trotz der hohen Mindestinvestitionssumme bei geschlossenen Immobilienfonds ist der notwendige Betrag immer noch deutlich geringer als bei einer direkten Investition in Gewerbeimmobilien, sodass die Finanzierung deutlich leichter fällt.
Wer in Gewerbeimmobilien investieren will, sollte die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten am besten mit einem Anlageberater besprechen. Es ist wichtig, die Finanzierung von Gewerbeimmobilien genau zu planen, um keine unnötigen Schulden zu verursachen.
Im dritten Schritt der Investition in Gewerbeimmobilien wählt man eine Objektart. Gewerbeimmobilien gibt es in vielen verschiedenen Arten, zum Beispiel Bürogebäude, Einzelhandelsflächen und Lagerhallen. Welche Objektart man wählt, hängt unter anderem von den gesetzten Zielen und der Strategie ab.
Für Investitionsstrategien, die auf langfristige und stabile Erträge ausgerichtet sind, eignen sich Gewerbeimmobilien wie zum Beispiel Arztpraxen und Logistikzentren. Gerade bei Arztpraxen und Logistikzentren profitiert man von langfristigen Mietverträgen, die eine stabile Rendite generieren.
Viele Gewerbeimmobilien wie Büro- und Einzelhandelsflächen sind bei der Rendite von Schwankungen betroffen, weil der Erfolg oder Misserfolg maßgeblich von der Nachfrage abhängen. Bei Gewerbeobjekten im Bereich Gastronomie ist das Risiko besonders hoch, weil es schnell passiert, dass Gastronomiebetriebe bankrott gehen. Der Vorteil bei Gewerbeimmobilien Investments mit hohem Risiko ist, dass bei Erfolg von einer hohen Rendite auszugehen ist.
Bei der Wahl der Objektart sollte man unter anderem die Wiederverwendbarkeit nach dem Auszug eines Mieters beachten. Zum Beispiel sind Lagerhallen recht flexibel und lassen sich leicht wiedervermieten, während Objektarten im Bereich Gastronomie sehr eingeschränkt sind, sodass es dort schwerer ist, einen neuen Mieter zu finden.
Je nach Objektart ergeben sich unterschiedliche Anforderungen an den Standort. Die Bewertung des Standorts ist Teil der Standortanalyse, die im vierten Schritt ansteht, wenn man in Gewerbeimmobilien investiert.
Im vierten Schritt führt man eine ausführliche Standortanalyse durch, wenn man in Gewerbeimmobilien investiert. Die Standortanalyse entscheidet maßgeblich darüber, ob sich die Investition in eine gegebene Gewerbeimmobilie lohnt oder nicht.
Generell bewertet man bei der Standortanalyse die Makrolage und die Mikrolage, wenn man in Gewerbeimmobilien investiert. Die Makrolage ist die weitere Umgebung der Gewerbeimmobilie, also zum Beispiel die Region oder das Bundesland. Die Mikrolage ist die unmittelbare Umgebung der Gewerbeimmobilie.
Bei der Standortanalyse einer Gewerbeimmobilie bewertet man Faktoren wie die Infrastruktur, Verkehrsanbindungen und die demografische Entwicklung. Die demografische Entwicklung des Standorts ist besonders wichtig, wenn man die Zielgruppe für die Gewerbeimmobilie festgelegt hat. Wenn die Zielgruppe in der Umgebung der Immobilie kaum vorhanden ist, lohnt sich eine Investition in der Regel nicht.
Ein besonders wichtiger Faktor bei der Standortanalyse ist das Wettbewerbsumfeld. Bei der Analyse des Wettbewerbsumfeldes ergründet man zum Beispiel, welche Wettbewerber es in der Umgebung gibt und welche Angebote sie für die jeweilige Zielgruppe machen.
Bei der Standortanalyse für Gewerbeimmobilien sollte man auf zukünftige Entwicklungen achten, zum Beispiel im Bereich der Stadtplanung. Infrastrukturelle Veränderungen haben potentiell erheblichen Einfluss auf Erfolg oder Misserfolg einer Gewerbeimmobilie. Neue Wohnanlagen können zum Beispiel erheblich die Nachfrage nach bestehenden Angeboten beeinflussen.
Im Detail hängen die Prioritäten bei der Standortanalyse maßgeblich von der gewählten Objektart aus. Für Gewerbeimmobilien im Bereich Gastronomie gelten zum Beispiel andere Richtlinien als für Logistikzentren. Gastronomieimmobilien sollten zum Beispiel idealerweise in Umgebungen mit großem Menschenaufkommen liegen, während Logistikzentren an strategisch klug gewählten Knotenpunkten mit exzellenter Infrastruktur positioniert sein sollten.
Im fünften Schritt bei einer Investition in Gewerbeimmobilien analysiert man die Marktsituation und die Mietpreisentwicklung in der ausgewählten Region. Die Analyse der Marktsituation und der Mietpreisentwicklung geben Einblick in die potentielle wirtschaftliche Rentabilität der Gewerbeimmobilie.
Für die Analyse der Marktsituation und der Mietpreisentwicklung sollte man aktuelle Mieten von vergleichbaren Gewerbeimmobilien heranziehen und bewerten. Durch die Einsicht in die aktuellen Mieten ist es möglich, Aufschluss darüber zu erhalten, wie hoch man die Mieten für die eigenen Objekte ansetzen kann.
Für die Bewertung der Mietpreisentwicklung zieht man Mietpreise von ähnlichen Gewerbeimmobilien aus den letzten 5 bis 10 Jahren heran. Die Entwicklung der Mietpreise gibt Aufschluss darüber, ob in Zukunft Mietpreissteigerungen für das eigene Objekt möglich sind. Eine mögliche zukünftige Steigerung hängt nicht nur von der bisherigen Mietpreisentwicklung ab, sondern auch von anderen Faktoren wie wirtschaftlichen Veränderungen und einer steigenden oder sinkenden Nachfrage nach der gewählten Objektart.
Im sechsten Schritt beim Investieren in Gewerbeimmobilien wählt man das Objekt aus und prüft es gründlich. Die Auswahl des Objekts erfolgt auf Basis der festgelegten Investitionsstrategie, der ausgesuchten Objektart, der Standortanalyse und der Marktanalyse.
Man sollte bei einer Investition in Gewerbeimmobilien vor allem die bestehenden Mietverträge prüfen. Zur Prüfung der Mietverträge gehören Faktoren wie die Laufzeit, die Höhe der Miete und Kündigungsrechte. Nicht zu vernachlässigen ist die Prüfung des Mieters. Man sollte bewerten, wie finanziell stabil der Mieter ist und ob die Branche sowie das Geschäftsmodell zukunftsfähig sind.
Besonders wichtig ist die Prüfung des technischen Zustands der ausgewählten Gewerbeimmobilie. Man sollte prüfen, ob es am Objekt Mängel gibt, die beseitigt werden müssen, sowie ob sich Modernisierungsmaßnahmen lohnen. Wichtige Bestandteile des Objekts, die man prüfen sollte, sind zum Beispiel das Dach, die Heizungsanlage und die Elektrik.
Im siebten Schritt beim Investieren in Gewerbeimmobilien kauft man das Objekt, wenn man mit dem Ergebnis der Prüfung zufrieden ist. Beim Kauf des Objekts sollte man einen fairen Preis aushandeln. Für die Reduzierung des Kaufpreises lässt sich zum Beispiel auf Risiken bei den Mietverträgen oder auf technische Mängel verweisen.
Besonderes Augenmerk liegt beim Kauf des Objekts auf dem Kaufvertrag. Man sollte darauf achten, dass der Kaufvertrag für die betreffende Gewerbeimmobilie im eigenen Sinne ist und alle Angelegenheiten des Kaufs abdeckt. Im Kaufvertrag sollte zum Beispiel angegeben sein, ob bestehende Mietverträge übernommen werden.
Der Kauf der Gewerbeimmobilie wird beim Notartermin offiziell vollzogen, denn dort unterschreiben alle Parteien den Kaufvertrag. Nach dem Notartermin und der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgen die Zahlungsabwicklung und die Übergabe des Objekts.
Die wichtigsten Arten von Gewerbeimmobilien, die es gibt, sind Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen und Produktionsstätten. Sehr lukrativ sind Gewerbeimmobilien wie Supermärkte, Logistikimmobilien, Arztpraxen und Freizeitimmobilien.
Die folgende Liste fasst die wesentlichen Gewerbeimmobilien zusammen.
Die wichtigsten Vorteile davon, in Gewerbeimmobilien zu investieren, sind langfristige Mieteinnahmen, attraktive Renditen und gesicherte Mietverträge. Gewerbeimmobilien tragen zur Portfoliodiversifizierung bei, bieten die Möglichkeit zur langfristigen Wertsteigerung und bringen steuerliche Vorteile.
Die folgende Liste fasst die wesentlichen Vorteile zusammen, die man hat, wenn man in Gewerbeimmobilien investiert.
Eine Investition in Gewerbeimmobilien ist als institutioneller Investor sehr lohnenswert, denn Gewerbeimmobilien gehören zu den etablierten Anlageformen mit langfristiger Perspektive. Für institutionelle Investoren wie Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen ist eine langfristige Perspektive besonders wichtig.
Für institutionelle Investoren sind Gewerbeimmobilien eine effektive Möglichkeit, um eine stabile und attraktive Rendite zu erzielen und damit zu ihrer fortwährenden Zahlungsfähigkeit beizutragen. Institutionelle Investoren haben weitreichende Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihren Kunden (z. B. Versicherungen bei Schadensfällen).
Gewerbeimmobilien sind für institutionelle Investoren nicht nur eine Möglichkeit, um signifikante Erträge zu generieren, sondern auch, um das Risiko im Anlageportfolio zu streuen. Teil des Anlage-Portfolios von institutionellen Investoren sind neben Gewerbeobjekten auch Wohnimmobilien sowie Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Rohstoffe und Kryptowährungen.
Für institutionelle Investoren eignen sich Investitionen in Gewerbeimmobilien in Form von Direktkäufen sowie indirekten Investitionen wie offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Direktkäufe von und geschlossene Immobilienfonds mit Gewerbeobjekten bergen für institutionelle Anleger ein hohes Risiko und bieten dafür die Chance auf hohe Gewinne. Institutionelle Investoren verfügen über ausreichend Kapital, um das Risiko zu tragen und über andere Assetklassen zu streuen. Bei offenen Immobilienfonds profitieren institutionelle Anleger von einem sehr geringen Risiko und stabilen Einnahmen.
Wer in Immobilien in verschiedenen Assetklassen investieren will, hat mit INCITA den richtigen Partner gefunden. Wir sind ein seriöses und zuverlässiges Finanzunternehmen, das für seine Kunden zahlreiche Finanz- und Immobiliendienstleistungen durchführt und ihnen dabei hilft, erfolgreich in Immobilien zu investieren oder bestehende Immobilien zu entwickeln und optimieren.
Unser geschäftsführender Gesellschafter ist Dipl.-Wirt.-Ing. Markus Walter, der über 20 Jahre berufliche Erfahrung im Immobiliensektor hat und dabei unter anderem auf Asset Management und Fondsmanagement spezialisiert ist. In unserem kleinen Team reagieren wir sehr schnell auf neue Marktveränderungen. Alle unsere Investitionsentscheidungen basieren auf fundierten Marktanalysen, die zukunftsfähige Anlagen ermöglichen.
Mit großer Expertise und Leidenschaft setzen wir uns dafür ein, dass unsere Kunden erfolgreich in Gewerbeimmobilien investieren. Wir verhelfen unseren Kunden wie zum Beispiel Versicherungen, Pensionskassen und Family Offices zu einer attraktiven Rendite und einer guten Risikodiversifikation.