Immobilienanleihen (auch Hypothekenanleihen genannt) sind eine Anlagestrategie, bei der man Wertpapiere eines Immobilienunternehmens kauft. Die Immobilienunternehmen nutzen das erhaltene Kapital zur Finanzierung von Immobilien und Bauprojekten. Als Käufer der Wertpapiere erhält man im Gegenzug Zinsen.
Bei Immobilienanleihen stellt sich die Frage, wie sicher sie sind. Um die Sicherheit von Immobilienanleihen zu erhöhen, ist es wichtig, auf bestimmte Faktoren wie den Besicherungsrang oder die Mittelverwendungskontrolle zu achten. Ansonsten besteht das Risiko eines Totalverlustes.
Der Hauptunterschied von Immobilienanleihen im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments wie Immobilienfonds oder digitalen Immobilieninvestments ist, dass man bei Immobilienanleihen Wertpapiere kauft und dafür Zinsen erhält, anstatt direkt in Immobilien zu investieren und sich am Gewinn zu beteiligen.
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Immobilienanleihen (auch Hypothekenanleihen genannt) sind Wertpapiere, die von Immobilienunternehmen verkauft werden, um mit dem Erlös Immobilien, Bauprojekte oder Immobilienportfolios zu finanzieren. Im Gegenzug erhält der Käufer der Wertpapiere Zinsen.
Es gibt keine rechtsverbindliche Definition für die Begriffe “Immobilienanleihe” und “Hypothekenanleihe”. Deswegen besteht grundsätzlich das Recht, jede Anleihe mit einem Immobilienbezug als Immobilienanleihe zu bezeichnen.
Dennoch gilt eine Immobilienanleihe grundsätzlich als Schuldverschreibung mit Grundpfandrecht. Dadurch besteht für Anleger die Möglichkeit, im Falle einer Insolvenz des Unternehmens die mit der Anleihe finanzierten Immobilien zu verwerten.
Wie sicher Immobilienanleihen sind, hängt von mehreren Faktoren ab. Diese Faktoren sind vor allem der Besicherungsrang, das Vorhandensein eines Treuhänders, die Mittelverwendungskontrolle und Ratings.
Im Folgenden werden der Besicherungsrang, die Mittelverwendungskontrolle und das Rating von Immobilienanleihen genauer erklärt.
Der Besicherungsrang ist die Position in der Reihenfolge, nach welcher die Gläubiger entschädigt werden, wenn das Unternehmen, bei dem man die Anleihen gekauft hat, nicht mehr zahlungsfähig ist. Je höher der Rang, desto mehr Sicherheit besteht.
Die meisten Immobilienanleihen sind nachrangig besichert. Bei Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens werden die verfügbaren Mittel zunächst dafür eingesetzt, die erstrangigen Gläubiger zu entschädigen. Deshalb besteht für nachrangige Gläubiger das Risiko, dass die vorhandenen Mittel nicht ausreichen, um auch ihre Forderungen zu decken.
Der Treuhänder ist bei Immobilienanleihen eine Entität, die die Grundschuld der Anleihen verwahrt. Um die Sicherheit zu erhöhen, ist es wichtig, darauf zu achten, dass zusätzlich eine Mietzession (auch Mietabtretung genannt) besteht. Bei einer Mietzession ist der Treuhänder in der Lage, die laufenden Mieteinnahmen des Unternehmens zu verwalten und im Falle einer Insolvenz an die Gläubiger auszuzahlen.
Die Mittelverwendungskontrolle ist ein Qualitätsmerkmal, mit dem Unternehmen die korrekte Verwendung des eingenommenen Kapitals demonstrieren. Mittelverwendungskontrollen werden von unabhängigen Unternehmen oder Rechtsanwälten durchgeführt.
Zusätzlich besteht für Immobilienunternehmen die Option, eigenständig Transparenz bei der Mittelverwendung herzustellen. Eine Möglichkeit zur Herstellung von Transparenz bei der Mittelverwendung ist z.B. ein umfangreicher Jahresabschlussbericht, in dem das Unternehmen darüber aufklärt, wie es das Kapital verwendet hat.
Ratings sind ein wichtiges Qualitätsmerkmal von Immobilienanleihen. Ratings werden von Ratingagenturen durchgeführt und geben Aufschluss darüber, wie sicher eine Anleihe ist. Die Bewertungen von Ratings reichen von A (am besten) bis D (am schlechtesten).
Bei Ratings ist es wichtig, die Bewertung für die Anleihe und für das dahinterstehende Unternehmen heranzuziehen. Experten raten davon ab, Anleihen bei Unternehmen zu kaufen, die schlechter als BBB bewertet wurden.
Zudem ist bei der Begutachtung von Ratings Vorsicht geboten, weil manche Ratingagenturen von den Immobilienunternehmen für die Bewertung bezahlt werden. In solchen Fällen sind die Ratingagenturen nicht mehr unabhängig. Außerdem bewerten viele Ratingagenturen nur die Unternehmen und ihre Geschäftsmodelle, nicht das Ausfallrisiko für ihre Anleihen.
Bei Immobilienanleihen gibt es das Risiko eines Totalverlustes, wenn das Unternehmen, bei dem man die Immobilienanleihe gekauft hat, insolvent wird. Im Fall einer Insolvenz entscheidet der Besicherungsrang darüber, ob man sein Kapital und die Zinsen zurückerhält.
Für die meisten Anleger ist der Verlust ihres Kapitals ein ernstzunehmendes Risiko, weil die meisten Immobilienanleihen nachrangig besichert sind und bei einer Insolvenz zunächst die vorrangigen Gläubiger entschädigt werden. In vielen Fällen gibt es im Anschluss nicht mehr genügend Mittel, um auch die nachrangigen Gläubiger abzudecken.
Beim Vergleich zwischen Immobilienanleihen und anderen Immobilieninvestments ergeben sich einige wichtige Unterschiede sowie Vor- und Nachteile. Die wichtigsten Immobilieninvestments neben den Immobilienanleihen sind Immobilienfonds, Immobilienaktien und digitale Immobilieninvestments.
Im Folgenden werden die Unterschiede dieser Immobilieninvestments zu den Immobilienanleihen genauer erklärt.
Immobilienfonds sind eine Form von Immobilieninvestment, bei der mehrere Investoren gemeinsam in eine oder mehrere Immobilien investieren. Dabei wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden.
Offene Immobilienfonds haben kein Investitionslimit und sind zeitlich unbegrenzt. Die meisten offenen Immobilienfonds erfordern nur eine geringe Mindestanlagesumme, z.B. 50 Euro, und investieren in zahlreiche Immobilien auf einmal, um das Risiko zu streuen. Dadurch eignen sich offene Immobilienfonds sowohl für institutionelle Investoren als auch für Privatanleger.
Geschlossene Immobilienfonds haben ein Investitionslimit und sobald dieses erreicht ist, wird der Fonds geschlossen. Die meisten geschlossenen Immobilienfonds erfordern eine hohe Mindestanlagesumme, z.B. 5000 Euro, und investieren in nur ein oder zwei Immobilien auf einmal, wodurch das Risiko besonders hoch ist. Deshalb eignen sich geschlossene Immobilienfonds vor allem für institutionelle Investoren und sehr wohlhabende Privatanleger.
Es gibt zudem ESG Immobilienfonds. ESG Immobilienfonds sind eine Anlagestrategie, bei der nur Immobilien in das Portfolio des Fonds aufgenommen werden, die sich an die ESG-Kriterien halten und dadurch besonders nachhaltig sind. ESG Immobilienfonds gelten als vergleichsweise sicher, weil die Beschaffenheit der aufgenommenen Immobilien Risiken aus der ökologischen und sozialen Umwelt reduziert.
Der Unterschied zwischen Immobilienanleihen und Immobilienfonds liegt darin, dass man bei Immobilienanleihen Wertpapiere von Immobilienunternehmen kauft. Der Profit kommt bei Immobilienanleihen aus den Zinsen, die man für diese Wertpapiere erhält. Bei Immobilienfonds hingegen investiert man in Immobilien und man erhält keine Zinsen. Stattdessen erhält man bei Immobilienfonds eine Rendite, die sich aus Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen ergibt. Je nach Fonds erhält man die Rendite in Form regelmäßiger Zahlungen oder als Einmalzahlung am Ende der Laufzeit.
Immobilienaktien sind Anteile an einer Immobiliengesellschaft. Immobiliengesellschaften sind Unternehmen, die auf die Verwaltung und Weiterentwicklung von sowie den Handel mit Immobilien spezialisiert sind. Eine besondere Form der Immobilienaktien sind REITs (Real Estate Investment Trust), die stärker reguliert sind und größere Gewinnausschüttungen haben.
Der Unterschied zwischen Immobilienaktien und Immobilienanleihen besteht darin, dass man bei Immobilienaktien als Investor einen Teil der von den Immobiliengesellschaften erzielten Gewinnen erhält. Bei Immobilienanleihen hingegen kauft man Wertpapiere von Immobilienunternehmen und erhält dafür im Gegenzug Zinsen.
Digitale Immobilieninvestments (auch Crowdinvesting genannt) sind eine Anlagestrategie, bei der viele Investoren über eine Online-Plattform oder -App gemeinsam in eine Immobilie oder ein Bauprojekt investieren. Als Investor erhält man seinen Gewinn je nach Projekt in geregelten Abständen oder als Einmalzahlung nach Ablauf der Laufzeit.
Bei Immobilienanleihen hingegen wird nicht in Immobilien, sondern in Immobilienunternehmen investiert, indem man Wertpapiere dieser Unternehmen kauft. Die Unternehmen nutzen das Geld, um Immobilien zu entwickeln und Bauprojekte zu finanzieren. Als Investor erhält man im Gegenzug Zinsen für sein Geld.
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