Immobilien werden im Ausland häufig als Ferienhaus, Altersdomizil oder Kapitalanlage gekauft. Beim Kauf einer Immobilie im Ausland gibt es einiges zu beachten (z. B. Finanzamt und Steuern, Kredit und Lage).
Besonders günstig lassen sich Immobilien in Ländern wie Bulgarien, Polen und Portugal kaufen. Wir von INCITA sind Experten für Immobilieninvestments mit langjähriger Erfahrung.
Im Folgenden erklären wir alles Wichtige, was es zu beachten gilt, wenn man Immobilien im Ausland kaufen will.
Beim Kauf einer Immobilie im Ausland sollte man vor allem das Finanzamt und Steuern, den Kredit, für wen sich eine Immobilie im Ausland eignet, die Lage, die Ziele, das Budget, die Rechtslage, die Marktanalyse, Besichtigungen und die Verwaltung beachten.
In den folgenden 10 Punkten ist erklärt, was man beim Kauf einer Immobilie im Ausland beachten sollte.
Beim Kauf einer Immobilie im Ausland sollte man beachten, dass beim Finanzamt und bei Steuern in anderen Ländern teils andere Regeln gelten. Grundsätzlich zahlt man Steuern an das Finanzamt des ausländischen Ortes, an dem sich die Immobilie befindet.
Häufige Steuerbelastungen, die sich im Ausland unterscheiden, sind zum Beispiel Vermögenssteuer, Erbschaftssteuer, Touristensteuer und besteuerte Mieteinnahmen. Zudem wird beim Kauf einer Auslandsimmobilie die Grunderwerbsteuer fällig. Ein Jahr nach dem Kauf der Immobilie im Ausland fällt die regelmäßige Grundsteuer an. Die Steuersätze variieren hier von Land zu Land. Beispielsweise liegt der Grundsteuersatz in Frankreich bei etwa 5 %, während er auf den Balearen 10 bis 12 % beträgt.
Mieteinnahmen im Ausland sind immer steuerpflichtig. Wie in Deutschland sind einige der Kosten für die Vermietung steuerlich absetzbar. Dazu gehören Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Zinsen. Mit vielen Ländern hat Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Dadurch ist sichergestellt, dass Mieteinkünfte von Immobilien im Ausland nicht doppelt besteuert werden.
Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist nur möglich, wenn man eine ausländische Steuernummer und ein Auslandskonto hat. Die Steuernummer muss man beim Fiskus beantragen. Das Auslandskonto wird benötigt, damit die Steuern darüber laufen können.
Beim Kauf einer Immobilie im Ausland ergeben sich einige Besonderheiten, wenn man die Immobilie mit einem Kredit finanzieren will. Grundsätzlich ist es möglich, die Immobilie im Ausland entweder über eine deutsche Bank oder über eine Bank im Zielland zu finanzieren.
Nimmt man einen Kredit für eine Immobilie im Ausland bei einer Bank in Deutschland auf, so verlangen die meisten Banken, dass man bereits eine vollständig abbezahlte Immobilie in Deutschland besitzt. Dies gilt der Sicherheit.
Zudem gewähren die meisten deutschen Banken beim Kauf einer Immobilie im Ausland nur eine eingeschränkte Beleihung (z. B. 50 bis 60 % des Kaufpreises). Gleichzeitig sollte man als Käufer einer Immobilie im Ausland mit höheren Zinsen rechnen als beim Kauf einer Immobilie in Deutschland. Außerdem muss man sich in der Regel einer aufwändigen Bonitätsprüfung stellen.
Wenn man eine Immobilie im Ausland über eine Bank im Zielland finanzieren möchte, profitiert man davon, dass die dortigen Banken sich gut mit den jeweiligen Bedingungen und rechtlichen Vorgaben bestens auskennen. Dabei sollte man beachten, dass die Kreditvorgaben und Zinssätze im Ausland sich von denen in Deutschland unterscheiden. Daher ist es sinnvoll, so viel Eigenkapital wie möglich bereitzustellen, um die Zinsen gering zu halten.
Bei der Finanzierung einer Immobilie im Ausland sollte man in Betracht ziehen, dass häufig höhere Erwerbsnebenkosten anfallen als beim Immobilienkauf in Deutschland. Zu den Erwerbsnebenkosten zählen zum Beispiel Notarkosten und zusätzliche Steuern.
Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist vor allem für Menschen geeignet, die gerne an denselben Urlaubsort zurückkehren, die ins Ausland ziehen möchten, oder die eine Immobilie im Ausland als Kapitalanlage nutzen möchten.
Wer beispielsweise jeden Sommer nach Frankreich ans Mittelmeer reist, für den eignet sich der Kauf einer Immobilie im Ausland, um am Zielort eine sichere Unterkunft zu haben. Eine solche Immobilie im Ausland fungiert als zweites Zuhause.
Eine als Ferienhaus im Ausland genutzte Immobilie hat den Vorteil, dass sie sich für einen Großteil des Jahres vermieten lässt. Eine Auslandsimmobilie in einer für Touristen attraktiven Region lässt sich leicht vermieten. Dadurch generiert man ein anständiges Nebeneinkommen. Dabei sollte man jedoch beachten, dass durch die Vermietung der Immobilie im Ausland einiges an Aufwand entsteht, zum Beispiel durch die anfallenden Verwaltungsaufgaben.
Alternativ eignet sich der Kauf einer Auslandsimmobilie für Menschen, die dauerhaft ins Ausland ziehen möchten. Oftmals sind das ältere Menschen, die ihren Lebensabend in einem anderen Land verbringen möchten. Viele Menschen träumen davon, im Rentenalter in ein Land mit niedrigen Lebenskosten und mildem Klima zu ziehen (z. B. Spanien). Aber auch jüngere Menschen verschlägt es immer wieder ins Ausland, beispielsweise wenn sie einen neuen Beruf annehmen. Für diese Menschen eignet sich ebenfalls ein Immobilienkauf im Ausland.
Der Kauf einer Immobilie im Ausland eignet sich für Investoren, die Auslandsimmobilien als Kapitalanlage nutzen möchten. Das sind zum Beispiel institutionelle Investoren oder wohlhabende Privatanleger. Gerade institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen oder Stiftungen haben hier gute Möglichkeiten, weil sie über viel Kapital verfügen. Mit Immobilienkäufen im Ausland lässt sich eine gute Rendite erzielen.
Die Lage ist ein wichtiger Faktor, wenn man eine Immobilie im Ausland kauft. Die Lage entscheidet maßgeblich darüber, ob die Immobilie eine gute Rendite generiert oder ob man sich dort wohlfühlt, wenn man sie selbst nutzt.
Bei Auslandsimmobilien als Kapitalanlage sollte man in etwa auf die gleichen Faktoren achten wie bei Immobilien in Deutschland. Dazu gehören beispielsweise die Entwicklungen auf dem lokalen Immobilienmarkt, die wirtschaftliche Situation, politische Entwicklungen und die Infrastruktur.
Wichtige Aspekte bei der wirtschaftlichen Situation sind zum Beispiel die Arbeitslosenquote und der Tourismus. Eine Ferienwohnung oder ein Hotel in einer starken Tourismusregion im Ausland kann beispielsweise eine gute Rendite bewirken.
Herkömmliche Faktoren wie Verkehrsanbindungen, Parkplätze und Einkaufsmöglichkeiten spielen beim Immobilienkauf im Ausland ebenfalls eine bedeutende Rolle. Diese Faktoren bestimmen maßgeblich, wie attraktiv eine Immobilie am Zielort wahrgenommen wird.
Plant man, eine Immobilie im Ausland für sich selbst zu kaufen, ist es wichtig, auf die eigenen Vorlieben zu achten. Manche Menschen möchten gerne eine Immobilie direkt am Meer. Andere ziehen die Berge vor. Manche Menschen möchten gerne eine Immobilie mitten im Trubel. Andere bevorzugen eine abgelegene Immobilie im Hinterland. Es ist wichtig, auf die eigenen Vorlieben und Bedürfnisse zu hören, damit man sich später in seiner neuen Immobilie wohlfühlt.
Es ist äußerst wichtig, sich beim Kauf einer Immobilie über die eigenen Ziele im Klaren zu sein, denn von den Zielen hängen alle weiteren Entscheidungen ab. Die Ziele bestimmen über die Art der Immobilie, die man kauft, die Lage, das eingesetzte Kapital und viele andere Aspekte.
Will man eine Immobilie beispielsweise als Anlageimmobilie nutzen, eignen sich etwa Hotels, Mehrfamilienhäuser oder Ferienwohnungen. Für solche Immobilien sollte man im Ausland Regionen wählen, die wirtschaftsstark sind und gegebenenfalls einen stark ausgeprägten Tourismus haben.
Möchte man eine Immobilie im Ausland als Ferienhaus oder -wohnung nutzen, eignen sich tourismusstarke Gebiete.
Auf die eigenen Ziele sollte man ebenfalls besonders achten, wenn man eine Immobilie im Ausland für das dauerhafte Leben im Ruhestand sucht. Für das Leben im Ruhestand eignet sich zum Beispiel ein Einfamilienhaus oder eine schöne und geräumige Wohnung.
Das zur Verfügung stehende Budget bestimmt maßgeblich, was für eine Immobilie im Ausland man sich leisten kann. Zwar ist es möglich, eine Immobilie im Ausland durch die Aufnahme eines Kredits zu finanzieren (entweder bei einer deutschen Bank oder bei einer Bank im Ausland), doch die Hürden dafür sind bei einer Immobilie im Ausland höher als bei einer Immobilie in Deutschland.
Deshalb ist es von Vorteil, so viel Eigenkapital einzubringen wie möglich. Allgemein wird empfohlen, beim Immobilienkauf im Ausland mindestens 30 % des Kaufpreises durch Eigenkapital zu finanzieren.
Weitere Aspekte, die beim Budget beachtet werden sollten, sind zum Beispiel Instandhaltungskosten und Erwerbsnebenkosten wie Steuern, Notarkosten und Maklerkosten.
Beim Kauf einer Immobilie im Ausland sollte man die Rechtslage im jeweiligen Land beachten. Zum Beispiel ist es nicht in jedem Land möglich, jederzeit eine Immobilie zu kaufen, wenn man nicht bereits dort wohnt (bspw. in der Schweiz, wo beim Immobilienkauf erhebliche Einschränkungen für Nicht-Residenten gelten).
Ein Kaufvertrag für eine Immobilie im Ausland sollte erst nach rechtlicher Prüfung durch einen lokalen Spezialisten unterschrieben werden, da die rechtlichen Zusammenhänge von Kaufverträgen von Land zu Land unterschiedlich sind. Beispielsweise sind Reservierungen und Vorverträge in Ländern wie Frankreich oder Italien bereits rechtsverbindlich. Das heißt, ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist dort nicht ohne Vertragsstrafen möglich.
Ferner sollte man beim Immobilienkauf im Ausland beachten, dass der Notar in vielen Ländern keine neutrale Position einnimmt, sondern eine der beiden Vertragsparteien vertritt. In der Regel ist dies der Verkäufer. In Deutschland vertritt der Notar eine neutrale Position.
Ein weiterer Aspekt, auf den man beim Kauf einer Immobilie im Ausland achten sollte, ist, dass die Grundbücher bei manchen Immobilien in einigen Ländern fehlerhaft oder unvollständig sind.
Beim Kauf einer Immobilie im Ausland sollte man eine gründliche Marktanalyse durchführen, bevor man eine Kaufentscheidung trifft. Für die Marktanalyse sollte man vor allem Preisentwicklungen, den Makro- und Mikrostandort, mögliche Risiken sowie Angebot und Nachfrage untersuchen.
Bei den Preisentwicklungen sollte man sich auf jeden Fall die aktuellen Quadratmeterpreise in der Zielregion ansehen. Hier eignet sich zudem ein Vergleich der Preise mit denen in anderen Ländern. Auf Basis der Preisentwicklungen lassen sich erste Schätzungen darüber machen, wie hoch später die Rendite ausfallen wird.
Der Makro- und Mikrostandort sind wichtige Faktoren der Marktanalyse, weil sie maßgeblich über die potentielle Lukrativität einer Immobilie im Ausland entscheiden. Idealerweise kauft man eine Immobilie in einem wirtschaftsstarken Gebiet mit viel Kaufkraft, einer wachsenden Bevölkerung und guten Anbindungen.
Mögliche Risiken, die es beim Immobilienkauf im Ausland zu analysieren gilt, sind beispielsweise regulatorische Risiken und Umweltrisiken. Regulatorische Risiken ergeben sich dadurch, dass in anderen Ländern andere Richtlinien gelten, die sich möglicherweise auf den Betrieb des ausgewählten Gebäudes ausüben. Umweltrisiken sind zu bedenken, wenn man zum Beispiel vorhat, eine Immobilie in Küstennähe zu kaufen. Durch steigende Meeresspiegel besteht die Gefahr, dass solche Immobilien in Zukunft drastisch an Wert verlieren und zu Stranded Assets werden.
Angebot und Nachfrage sind beim Immobilienkauf im Ausland wichtig, weil sie mit darüber entscheiden, wie viel die Immobilie kostet und wie gewinnbringend sie sich später verkaufen lässt.
Beim Immobilienkauf im Ausland sollte man ausreichend Zeit für Besichtigungen einplanen. Besichtigungen sind beim Kauf einer Immobilie im Ausland besonders aufwändig, weil man weit verreisen muss, um sich seine Wunschimmobilie anzusehen.
Die Besichtigung einer Immobilie im Ausland sollte genau geplant werden. Dabei ist es wichtig, nicht nur Zeit für die eigentliche Besichtigung, sondern auch für die Erkundung der Umgebung der Immobilie einzuplanen. Gegebenenfalls lässt sich die Besichtigung der Immobilie mit einem schönen Urlaub in der Region verbinden.
Beim Kauf einer Immobilie im Ausland sollte man beachten, dass die Verwaltung Aufwand und Kosten verursacht. Die Verwaltung einer Immobilie im Ausland ist notwendig, wenn man sie vermietet.
Bei vorhandener Expertise ist es möglich, die Verwaltung der Immobilie selbst auszuüben. Alternativ ist es sinnvoll, einen professionellen Verwaltungsdienstleister in der Region auszuwählen und ihm die Verwaltungstätigkeiten zu übertragen.
Für die erfolgreiche Verwaltung einer Immobilie im Ausland benötigt man unter anderem entsprechende Sprachkenntnisse, weil ein wichtiger Teil der Verwaltungsaufgaben das Mietermanagement umfasst. Beim Mietermanagement kommuniziert man mit Mietern und geht auf ihre Bedürfnisse ein, um ihre Zufriedenheit hochzuhalten. So werden Leerstände vermieden.
Man kann eine Immobilie im Ausland günstig kaufen, wenn man in Ländern mit vergleichsweise niedrigen Immobilienkosten wie Bulgarien, Polen und Portugal nach einem passenden Objekt sucht. Dabei ist es wichtig, die angebotenen Immobilien genau zu prüfen und ihre Rentabilität zu berechnen.
In Bulgariens Hauptstadt Sofia beispielsweise kosten Immobilien durchschnittlich ungefähr 1.800 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu Deutschlands Großstädten handelt es sich hier um sehr günstige Immobilienpreise. An Bulgariens Schwarzmeerküste gibt es zudem relativ günstige Ferienimmobilien. Insgesamt lässt sich in Bulgarien durch Vermietung eine gute Rendite generieren.
In Polens Hauptstadt Warschau liegen die Immobilienpreise im Schnitt bei ungefähr 4000 Euro pro Quadratmeter. Warschau ist eine wirtschaftsstarke Region mit großem Wachstumspotenzial. Dadurch ist die Region vor allem für Investoren interessant.
In Portugal sind die Immobilienpreise ebenfalls relativ günstig. In der Region Antelejo beispielsweise liegen die Immobilienpreise bei ungefähr 1.000 Euro pro Quadratmeter.
Nicht nur die Immobilienpreise sind in einigen Ländern günstig, sondern auch die Lebenshaltungskosten. Dadurch lassen sich bei einer Immobilie im Ausland weitere Kosten sparen.
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