Immobilien als Kapitalanlage: Vorteile und Risiken

Immobilien als Kapitalanlage sind Gebäude, Wohnungen und Grundstücke, die man zur Generierung von Mieteinnahmen sowie zur Wertsteigerung und dem späteren gewinnbringenden Verkauf nutzt. Das Ziel von Immobilien als Kapitalanlage ist es, eine gute Rendite zu erzielen und gegebenenfalls das Risiko im Portfolio zu streuen.

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich vor allem, wenn man mit ihr eine höhere Rendite erzielt als mit anderen Anlageformen. Wichtige Vorteile von Immobilien als Geldanlage sind zum Beispiel der eingebaute Inflationsschutz, die potentiell hohe Rendite und die Möglichkeit einer langfristigen Vermietung. 

Zu den größten Risiken von Immobilien als Kapitalanlage gehören unter anderem Mietausfall, Leerstand und das Zinsrisiko. Als Geldanlage besonders beliebt sind Immobilien wie Pflegeimmobilien, denkmalgeschützte Immobilien und Bestandsimmobilien. 

Wir von INCITA sind Experten für Immobilien als Kapitalanlage und bieten hochwertige Leistungen im Bereich Immobilieninvestments für institutionelle Investoren wie Stiftungen, Versorgungswerke und Pensionskassen sowie für Family Offices an. 

Im Folgenden erklären wir genau, wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt.

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie lohnt sich als Kapitalanlage, wenn die Rendite höher ausfällt als bei anderen Geldanlagen wie Aktien und Anleihen. Die Rendite für eine Immobilie sollte ungefähr bei 3,5 bis 6 % oder höher liegen. Entscheidend ist, dass die Rendite die gesamten Kosten der Immobilie deckt. 

Mithilfe des Mietpreismultiplikators errechnet man, wie viele Jahresnettokaltmieten man benötigt, um alle Kosten der Immobilie mitsamt Nebenkosten, Renovierungskosten und Verwaltungskosten zu finanzieren. Der Mietpreismultiplikator sollte bei ungefähr 20 bis 25 liegen, damit sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt. Je niedriger, desto höher die Rendite.

Grundsätzlich lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage, wenn die Immobilie dauerhaft vermietet wird und über viele Jahre hinweg eine gute Rendite erzielt. Gerade viele Besserverdiener sind mit einer Immobilie als Kapitalanlage gut beraten, weil Immobilien ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge sein können.

Besonders lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage, wenn man den Wert der Immobilie steigert und sie später gewinnbringend verkauft. Für die Wertsteigerung einer Immobilie ist eine Menge Know-How notwendig, zum Beispiel aus den Bereichen Renovierung und Sanierung. Gerade energetische Sanierungen tragen dazu bei, den Wert eines Gebäudes zu steigern. 

Als professioneller Investor, wie zum Beispiel institutioneller Investor (bspw. Versorgungswerke und Stiftungen) und als Family Office, ist es besonders sinnvoll, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Für professionelle Investoren eignen sich Immobilien sowohl zur Steigerung der Rendite als auch zur Risikodiversifikation im Anlageportfolio.

Damit sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, sollte man auf bestimmte Faktoren wie Lage, Substanz und Risiko achten. Die Lage und Substanz entscheiden maßgeblich über den Wert einer Immobilie. Immobilien in einer Lage mit guten Verkehrsanbindungen und einer attraktiven Nachbarschaft sowie mit einer guten Bausubstanz sind mehr Wert als Immobilien in abgelegener Lage und in schlechtem Zustand. Das Risiko gilt es, in Relation zur zu erwartenden Rendite zu setzen und abzuwägen, ob sich eine Investition lohnt.

Was sind die Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage?

Die wichtigsten Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage sind der Schutz vor Inflation, die hohe Rendite und die langfristige Vermietung. Nicht zu vernachlässigende Vorteile bei Immobilien als Kapitalanlage sind unter anderem die Wertbeständigkeit, mögliche Wertsteigerungen und Steuervorteile.

Die folgende Liste zeigt die wesentlichen Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage.

• Schutz vor Inflation: Immobilien als Kapitalanlage schützen vor Inflation, weil ihr Wert im Laufe der Zeit eher steigt, statt fällt. Im Zuge der Inflation ist es möglich, Mietverträge neu aufzulegen und dabei Mietpreise anzupassen, sodass die Rendite hoch bleibt. 
• Hohe Rendite: Immobilien als Kapitalanlage haben das Potential, eine hohe Rendite zu erzielen und damit eine lohnenswerte Investition zu sein. Die Rendite fällt besonders hoch aus, wenn es gelingt, effektive Maßnahmen zur Wertsteigerung zu ergreifen und die Immobilie später gewinnbringend zu verkaufen.
• Langfristige Vermietung: Mit einer Immobilie als Kapitalanlage profitiert man von einer langfristigen Vermietung, die regelmäßige Einnahmen generiert. Durch regelmäßige Einnahmen erhält man als Eigentümer mehr finanzielle Sicherheit.
• Wertbeständigkeit: Immobilien eignen sich als Kapitalanlage, weil ihr Wert sehr beständig ist. Immobilien verlieren über Jahrzehnte hinweg kaum an Wert und sind dadurch selten ein signifikantes Verlustgeschäft. Für den Werterhalt der Immobilie ist es wichtig, sie regelmäßig zu warten und einen guten Zustand sicherzustellen. Vernachlässigte Immobilien verlieren an Wert, wenn ihre Bausubstanz nachlässt.
• Wertsteigerung: Immobilien ermöglichen als Kapitalanlage eine langfristige und stabile Wertsteigerung, indem man beispielsweise die Bausubstanz verbessert und energetische Sanierungen vornimmt. Gerade energetische Sanierungen tragen maßgeblich zur Wertsteigerung einer Immobilie bei, indem man beispielsweise eine neue Heizungsanlage oder neue Dämmungen einbaut. Energetische Sanierungen erhöhen nicht nur den Wert der Immobilie, sondern bieten auch einen Grund für Mieterhöhungen.
• Steuervorteile: Immobilien als Kapitalanlage bieten signifikante Steuervorteile wie zum Beispiel Steuerabschreibungen für Verwaltungskosten. Ein weiterer wichtiger Steuervorteil von Immobilien ist die Absetzung für Abnutzung (AfA), bei der die Abnutzung und der damit einhergehende Wertverlust eines Gebäudes steuerlich berücksichtigt werden.
• Eigennutzung möglich: Immobilien als Kapitalanlage ermöglichen die Eigennutzung durch den Eigentümer, wenn dieser es wünscht. Es ist zum Beispiel möglich, die Immobilie zunächst zu vermieten und später selbst zu beziehen.
• Möglichkeit zur Risikodiversifikation: Immobilien als Kapitalanlage sind eine gute Möglichkeit, das Investment-Portfolio zu diversifizieren und dadurch das Gesamtrisiko zu reduzieren. Als Risikodiversifikation eignen sich Immobilien vor allem für institutionelle Investoren wie Versicherungen und Versorgungswerke sowie für Family Offices.
• Alleinige Kontrolle: Als Eigentümer hat man bei einer Immobilie als Kapitalanlage die alleinige Kontrolle. Durch die alleinige Kontrolle ist es möglich, die Immobilie nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten. 

Was sind die Risiken bei Immobilien als Kapitalanlage?

Die größten Risiken bei Immobilien als Kapitalanlage sind Mietausfall, Leerstand und das Zinsrisiko. Zusätzlich zu Mietausfall, Leerstand und Zinsrisiko zählen das Klumpenrisiko, hohe Einstiegskosten und der hohe Verwaltungsaufwand zu erheblichen Risiken von Immobilien als Kapitalanlage. 

Nachfolgend sind die wesentlichen Risiken bei Immobilien als Kapitalanlage erklärt.

• Mietausfall: Bei Immobilien als Kapitalanlage besteht das Risiko, dass Mieten ausfallen, wenn Mieter nicht zahlen. Man sollte immer einen gründlichen Check durchführen, bevor man einen neuen Mieter unter Vertrag nimmt, damit Zahlungssicherheit besteht. In der Realität sind langfristige Mietausfälle durch Ausbleiben von Mietzahlungen zwar selten, man sollte sich des Risikos jedoch bewusst sein. Bei wiederholtem Ausbleiben von Mietzahlungen ist es möglich, rechtlich gegen den Mieter vorzugehen, doch dieser Vorgang kann sich über Monate hinziehen.
• Leerstand: Leerstand ist ein Risiko bei Immobilien als Kapitalanlage, das Realität wird, wenn ein Mieter auszieht und nicht rechtzeitig ein neuer Mieter gefunden wird. Ausbleibende Mieten bewirken eine erhebliche Beeinträchtigung der Rendite. Man sollte sofort aktiv werden und nach einem Ersatz suchen, wenn ein Mieter seinen Auszug ankündigt. Wenn man eine Hausverwaltung eingestellt hat, kann man diese damit beauftragen, einen neuen Mieter zu finden.
• Zinsrisiko: Das Zinsrisiko ist bei Immobilien als Kapitalanlage die Gefahr, dass sich der Zinssatz während der laufenden Finanzierung verändert. Feste Zinsbindungen laufen beispielsweise für 10 oder 20 Jahre. Es ist möglich, dass der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung deutlich höher liegt als zuvor.
• Klumpenrisiko: Immobilien als Kapitalanlage stellen ein erhebliches Klumpenrisiko dar, weil man viel Kapital benötigt, um die Investition zu tätigen. Das Klumpenrisiko gilt vor allem für Privatpersonen, die für ein Immobilieninvestment einen erheblichen Teil ihres Vermögens einsetzen müssen. 
• Hohe Einstiegskosten: Hohe Einstiegskosten sind ein Risiko von Immobilien als Kapitalanlage, weil Immobilien viel Geld kosten. Die meisten Immobilien kosten 6-stellige Beträge oder mehr und stellen damit eine erhebliche Belastung für die Finanzen dar. 
• Marktschwankungen: Immobilien als Kapitalanlage unterliegen Marktschwankungen, die zu einem Wertverlust führen können. Es gibt keine Garantie dafür, dass Immobilien trotz aller Fürsorge ihren Wert behalten, auch wenn man allgemein davon spricht, dass Immobilien sehr wertbeständig sind.
• Hoher Verwaltungsaufwand: Immobilien als Kapitalanlage haben einen hohen Verwaltungsaufwand, weil man als Eigentümer für alle Belange rund um die Immobilie verantwortlich ist. Als Eigentümer muss man mit Mietern kommunizieren, ihre Zufriedenheit sicherstellen, Reparaturen organisieren, etc. Nicht alle Eigentümer sind dem hohen Verwaltungsaufwand einer Immobilie gewachsen. Es ist möglich eine Hausverwaltung einzusetzen, die jedoch weitere Kosten verursacht.
• Unerwartete Kosten: Unerwartete Kosten treten bei Immobilien als Kapitalanlage auf, wenn die Immobilie vor dem Kauf nicht ausreichend geprüft wurde. Bei der Prüfung übersehene Mängel an der Immobilie erfordern Reparatur- und gegebenenfalls Renovierungs- sowie Sanierungsmaßnahmen, die sich negativ auf die Rendite auswirken. Anspruch auf Schadensersatz besteht nur, wenn der vorherige Eigentümer die Mängel verschleiert hat.
• Regulatorische Veränderungen: Regulatorische Veränderungen stellen ein Risiko bei Immobilien als Kapitalanlage dar, weil gesetzliche Vorgaben Einfluss auf die Rendite und die finanzielle Planung haben können. Die Mietpreisbremse sowie energetische Sanierungspflichten sind beispielsweise regulatorische Vorgaben der letzten Jahre.  
• Wertverlust durch schlechtere Lage: Es besteht immer die Möglichkeit, dass eine Immobilie als Kapitalanlage an Wert verliert, weil ihre Lage plötzlich unattraktiv wird. Mögliche Faktoren, die zu einem Wertverlust durch eine unattraktivere Lage führen können, sind zum Beispiel demografische Veränderungen oder eine Verschlechterung der lokalen Infrastruktur.

Welche Arten von Immobilien sind beliebte Geldanlagen?

Die beliebtesten Arten von Immobilien als Geldanlagen sind beispielsweise Pflegeimmobilien, Denkmalimmobilien und Bestandsimmobilien. Besonders beliebt sind Geldanlagen wie Neubauimmobilien, Eigentumswohnungen in urbanen Lagen und Einfamilienhäuser.

Die folgende Liste zeigt die wichtigsten Arten von Immobilien, die beliebte Geldanlagen sind.

• Pflegeimmobilien: Pflegeimmobilien sind beliebte Geldanlagen, weil sie von professionellen Betreibern verwaltet werden und dadurch wenig Aufwand verursachen. Pflegeimmobilien sind eine vorausschauende Investition, weil unsere Gesellschaft immer älter wird und es dadurch immer mehr Bedarf an Pflegeheimen geben wird. Pflegeimmobilien sind Einrichtungen, in denen alte und kranke Menschen gepflegt werden.
• Denkmalimmobilien: Denkmalimmobilien sind eine beliebte Geldanlage, weil denkmalgeschützte Immobilien einen einzigartigen Charme versprühen und vom Staat geschützt werden. Mit denkmalgeschützten Immobilien lassen sich hohe Mieteinnahmen generieren, weil Mieter gerne in dieser Art von Immobilie wohnen. Denkmalimmobilien kosten aufgrund ihrer Beliebtheit relativ viel bei der Anschaffung und verursachen aufgrund ihrer alten Bausubstanz viel Aufwand und erhöhte Instandhaltungskosten.
• Bestandsimmobilien: Bestandsimmobilien sind eine beliebte Kapitalanlage, weil Bestandsimmobilien fertig gebaut und ausgestattet sowie bereits vollständig vermietet sind. Bestandsimmobilien verursachen relativ geringen Aufwand und generieren von Anfang an eine attraktive Rendite.
• Neubauimmobilien: Neubauimmobilien sind eine beliebte Geldanlage, weil sie modernsten Standards entsprechen und zukunftssicher sind. Aufgrund ihrer Modernität verursachen Naubauimmobilien kaum Instandhaltungskosten und sind sehr energieeffizient. Neubauten bergen ein erhöhtes Risiko gegenüber anderen Immobilienarten, weil man in ein Neubauprojekt investiert, das noch nicht fertiggestellt ist. Es besteht die Möglichkeit, dass der Bau nicht vollendet wird. 
• Eigentumswohnungen in urbanen Lagen: Eigentumswohnungen in urbanen Lagen sind beliebte Kapitalanlagen, weil sie attraktive Mieten generieren. Gerade in Städten ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, sodass sich hohe Mietpreise ansetzen lassen. Leerstand ist bei einer Eigentumswohnung in urbaner Lage kaum ein Problem, gerade weil die Nachfrage so hoch ist.
• Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser sind eine beliebte Geldanlage, vor allem wenn man vorhat, das Einfamilienhaus selbst zu bewohnen. Zur Vermietung eignen sich Einfamilienhäuser weniger, weil die Anschaffungspreise sehr hoch sind, während die Mieteinnahmen vergleichsweise gering ausfallen.
• Mehrfamilienhäuser: Mehrfamilienhäuser sind beliebte Geldanlagen, weil sich mit ihnen sehr gute Mieteinnahmen erzeugen lassen. Bei einem Mehrfamilienhaus hat man ein gewisses Maß an Risikostreuung, weil nicht sofort alle Einnahmen wegbrechen, wenn eine Wohnung leer steht. Bei Mehrfamilienhäusern ist es gegebenenfalls sinnvoll, eine Hausverwaltung einzusetzen, da ein großer Verwaltungsaufwand entsteht, zum Beispiel im Bereich Mieterkommunikation.
• Grundstücke: Grundstücke sind eine beliebte Kapitalanlage, weil Grundstücke so gut wie nie an Wert verlieren. Grundstücke steigen eher im Wert, weil Baugrund eine endliche Ressource ist, die sich nicht vermehren lässt, für die es jedoch immer Bedarf gibt. Unbebaute Grundstücke verursachen fast keinen Aufwand.
• Bürogebäude: Bürogebäude sind beliebte Geldanlagen, weil sich mit ihnen hohe Mieteinnahmen generieren lassen. Die Mieteinnahmen lassen sich bei Bürogebäuden langfristig planen, weil die meisten entsprechenden Mietverträge über einen langen Zeitraum von vielen Jahren angelegt sind. Bürogebäude als Geldanlage eignen sich vor allem für professionelle Investoren wie Versicherungen und Family Offices.
• Logistikzentren: Logistikzentren sind beliebte Geldanlagen, weil es aufgrund der Globalisierung einen hohen Bedarf gibt und weil man von langfristigen Mietverträgen von oftmals mehr als 10 Jahren profitiert. Bei einer Investition in ein Logistikzentrum sollte man darauf achten, dass es an einem strategisch klugem Knotenpunkt mit exzellenten Verkehrsanbindungen liegt. Logistikzentren als Kapitalanlage eignen sich wie Bürogebäude vor allem für professionelle Investoren wie Pensionskassen und Versorgungswerke.

Immobilien als Kapitalanlage mit Hilfe von INCITA

Lukrative Immobilien als Kapitalanlage finden Sie mit Hilfe von INCITA. Bei INCITA haben wir uns auf Geldanlagen im Immobiliensektor spezialisiert. Mit unserer Expertise finden wir für unsere Kunden Immobilieninvestments, die eine attraktive Rendite erzielen. 

Unser geschäftsführender Gesellschafter, Dipl.-Wirt.-Ing. Markus Walter, verzeichnet mehr als 20 Jahre professionelle Erfahrung im Bereich Immobilien als Kapitalanlage und hat beispielsweise für namhafte Unternehmen wie HANSAINVEST Hanseatische Investment GmbH und die IFM Immobilien AG gearbeitet. 

Unsere Leistungen richten sich vor allem an institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen und Stiftungen sowie an Family Offices. Bei unseren Leistungen im Bereich Immobilien als Kapitalanlage setzen wir nicht auf kurzfristige Trends, sondern auf ausführliche und fundierte Marktanalysen, und verhelfen unseren Kunden zu einem optimierten Portfolio sowie zu einer signifikanten Rendite.