Es ist möglich, eine energetische Sanierung auf Mieter umzulegen, indem man die Mieten erhöht. Damit dies rechtens ist, müssen vom Vermieter bei der Umlage der energetischen Sanierung bestimmte gesetzliche Vorgaben befolgt werden.
Wie die Umlage einer energetischen Sanierung funktioniert, lässt sich gut anhand eines Beispiels erklären. Um die Kosten einer energetischen Sanierung erfolgreich auf Mieter umzulegen, befolgt man am besten eine Anleitung in 5 Schritten und folgt einer Checkliste.
Die Umlage einer energetischen Sanierung auf Mieter bringt einige Nachteile (z.B. finanzielle Belastung für Mieter) und diverse Vorteile (bspw. finanzielle Entlastung für Vermieter). Wenn man die energetische Sanierung auf Mieter umlegen will, sollte man auf bestimmte Dinge achten, etwa auf die Mieterstruktur.
Wir von INCITA sind Experten für energetische Sanierungen. In diesem Artikel erklären wir alles Wichtige zur Umlage der energetischen Sanierung.
Ja, die Kosten für eine energetische Sanierung lassen sich auf Mieter umlegen, indem man die Mieten entsprechend der vorgenommenen Sanierungsmaßnahmen erhöht. Dies ist laut § 559 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) erlaubt.
Die Umlegung der Kosten für eine energetische Sanierung auf die Mieter ist nur möglich, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen mindestens 3 Monate im Voraus schriftlich und im Detail ankündigt. Die Umlage der Kosten greift erst, nachdem die Modernisierungsmaßnahmen vollständig abgeschlossen wurden.
Die Mieterhöhungen dürfen nicht dazu führen, dass Mieter mehr als 40 % ihres Nettoeinkommens für die Bezahlung der Miete ausgeben müssen. Außerdem darf die maximale Mieterhöhung im Zuge von energetischen Sanierungsmaßnahmen nicht mehr als 8 % der aufgewendeten Sanierungskosten pro Jahr betragen. Wenn man als Eigentümer staatliche Förderungsmaßnahmen für die Sanierung in Anspruch genommen hat, ist es möglich, die Mieten um bis zu 10 % der Sanierungskosten zu erhöhen.
Es besteht außerdem eine Kappungsgrenze, die besagt, dass die Miete durch Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter angehoben werden darf. Bei Wohnungen, die weniger als 7 Euro pro Quadratmeter kosten, darf die Miete um höchstens 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren angepasst werden. Wird nur eine Heizung ausgetauscht, darf die Miete um höchstens 50 Cent pro Quadratmeter angehoben werden.
Bei ordnungsgemäßer Bekanntgabe sind Mieter dazu verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen und die damit einhergehende Mieterhöhung zu dulden. Eine Ausnahme besteht, wenn die Mieter in der Lage sind, unzumutbare Härte nachzuweisen. Unzumutbare Härte liegt z.B. dann vor, wenn es durch die Sanierungsmaßnahmen zu Gesundheitsgefährdungen kommt. In solchen Fällen lässt sich z.B. die Mieterhöhung reduzieren.
Das folgende Beispiel illustriert, wie die Umlage einer energetischen Sanierung auf die Mieter funktioniert.
Frau und Herr Gustav besitzen ein Mehrfamilienhaus in Hamburg und wollen die veraltete Heizungsanlage austauschen und die Außenfassade erneuern lassen. Die Kosten für die energetische Sanierung betragen 37.500,- Euro. Davon darf das Ehepaar 8 %, also 3.000,- Euro, pro Jahr auf die Mieter umlegen.
Im Mehrfamilienhaus von Herrn und Frau Gustav leben 5 Parteien in jeweils 50 m2 großen Wohnungen. Bei einer Mieterhöhung von 1 Euro pro Quadratmeter bezahlt jede Partei 50 Euro im Monat mehr als zuvor. Auf das Jahr hochgerechnet haben Frau und Herr Gustav damit 3.000,- Euro pro Jahr von den Kosten für die energetische Sanierung auf die Mieter umgelegt.
Die energetische Sanierung lässt sich in fünf Schritten auf die Mieter umlegen. Zuerst stellt man sicher, dass es sich wirklich um Sanierungsmaßnahmen handelt. Dann benachrichtigt man die Mieter rechtzeitig von den geplanten Maßnahmen und der damit einhergehenden Mieterhöhung.
Anschließend berechnet man die Kosten für die energetische Sanierung. Im nächsten Schritt informiert man die Mieter im Detail über das Zustandekommen der Umlage. Zum Schluss holt man sich die Zustimmung der Mieter ein.
Die folgende Anleitung hilft Ihnen dabei, die energetische Sanierung in fünf Schritten auf die Mieter umzulegen.
Im ersten Schritt der Umlage der energetischen Sanierung auf die Mieter stellen Sie sicher, dass es sich wirklich um energetische Sanierungsmaßnahmen handelt, nicht um Instandshaltungsmaßnahmen.
Die energetischen Modernisierungsmaßnahmen müssen die Energieeffizienz des Gebäudes signifikant steigern. In § 555b BGB lässt sich nachschlagen, was als Modernisierungsmaßnahme gilt.
Im zweiten Schritt der Umlage der energetischen Sanierung auf die Mieter setzen Sie die Mieter rechtzeitig vor den geplanten Sanierungsmaßnahmen in Kenntnis. Spätestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen müssen die Mieter in Kenntnis gesetzt worden sein, damit eine Umlage der Kosten möglich und rechtens ist.
Diese Frist ist erforderlich, damit Mieter Zeit haben, die geplanten Sanierungsmaßnahmen zu prüfen und ihnen gegebenenfalls zu widersprechen. In der Benachrichtigung über die geplanten Modernisierungsmaßnahmen müssen die Mieter bereits zudem über die geplante Umlage bzw. Mieterhöhung informiert werden.
Im dritten Schritt der Umlage der energetischen Sanierung berechnen Sie die genauen Kosten, die durch die Modernisierungsmaßnahmen entstehen. Dazu gehört nicht nur der Gesamtpreis der Maßnahmen, sondern auch eine Aufteilung der Kosten entsprechend der einzelnen Maßnahmen. Die genaue Berechnung der Kosten ist wichtig für den nächsten Schritt.
Im vierten Schritt der Umlage der energetischen Sanierung informieren Sie die Mieter im Detail über die Mieterhöhung und ihr Zustandekommen. Dafür ist eine schriftliche Mitteilung nötig, in der Sie die Kosten der Sanierungsmaßnahmen einzeln und im Detail auflisten. Basierend auf den Sanierungskosten müssen Sie in dem Schreiben nachweisen, wie die Umlage auf die Mieter zustande kommt.
Im fünften Schritt der Umlage der energetischen Sanierung holen Sie sich die Zustimmung der Mieter ein. Die Mieter sind dazu verpflichtet, die Umlage zu dulden, wenn alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. Im Zweifelsfall lässt sich die Zustimmung der Mieter einklagen.
In der folgenden Checkliste ist zusammengefasst, wie die Umlage der energetischen Sanierung auf die Mieter erfolgreich verläuft.
Die Nachteile davon, die energetische Sanierung auf Mieter umzulegen, sind unter anderem eine finanzielle Belastung für Mieter, mögliche Verdrängung von Mietern, erhöhtes Risiko für Leerstände, mögliche Rechtsstreitigkeiten, hoher Aufwand und Mieterunzufriedenheit durch Ausbleiben der erhofften energetischen Verbesserung.
Im Folgenden sind die wichtigsten Nachteile der Umlage einer energetischen Sanierung auf Mieter in einer Liste zusammengefasst.
Der wesentliche Vorteil davon, eine energetische Sanierung auf Mieter umzulegen, ist vor allem die finanzielle Entlastung für den Vermieter. Zudem wird die energetische Sanierung in einigen Fällen erst durch die Umlage der Kosten möglich. Durch die Inanspruchnahme von staatlichen Förderprogrammen lassen sich die Modernisierungsmaßnahmen meist erst umsetzen, ggf. lässt sich die Umlage auch hierdurch etwas reduzieren.
In der folgenden Liste sind die wichtigsten Vorteile einer Umlage der energetischen Sanierung auf Mieter erklärt.
Wenn sie die energetische Sanierung auf Mieter umlegen, sollten Vermieter unter anderem auf gesetzliche Vorgaben, die Mieterstruktur, die Dokumentierung der Modernisierungsmaßnahmen und eine offene Mieterkommunikation achten.
In der folgenden Liste ist zusammengefasst, worauf Vermieter bei der Umlage der energetischen Sanierung auf Mieter achten sollten.
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