Eine direkte Investition ist ein Investment, bei dem man eine Immobilie direkt und vollständig kauft und dadurch alleiniger Besitzer wird. Eine indirekte Investition ist ein Investment über einen Fonds, Immobilienaktien oder Immobilienanleihen, bei dem man Anteile an Immobilien oder Immobilienunternehmen erwirbt.
Zwischen direkten und indirekten Immobilieninvestitionen gibt es zahlreiche Unterschiede, z.B. das jeweils erforderliche Kapital. Beide Investmentarten haben jeweils bestimmte Vor- und Nachteile, z.B. die volle Kontrolle über die erworbene Immobilie bei direkten Immobilieninvestments oder die gute Risikodiversifikation bei indirekten Immobilieninvestitionen.
Direkte und indirekte Immobilieninvestments eignen sich jeweils für bestimmte Arten von Investoren. Beispielsweise sind direkte Immobilieninvestitionen sinnvoll für Normalverdiener mit Traum vom Eigenheim. Indirekte Immobilieninvestments sind z.B. für Einsteiger interessant.
Auf dieser Seite ist genau erklärt, was direkte und indirekte Immobilieninvestitionen sind, was ihre Unterschiede sind, welche Vor- und Nachteile sie jeweils haben und für wen sie sich eignen.
Was sind direkte und indirekte Immobilieninvestitionen?
Direkte Immobilieninvestitionen sind Investments, bei denen man direkt eine oder mehrere Immobilien vollständig kauft und dadurch zum alleinigen Besitzer wird. Direkte Immobilieninvestments werden nicht über einen Dritten getätigt.
Direkte Immobilieninvestments sind z.B. der Kauf von Ein- oder Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder Gewerbeimmobilien wie Hotels, Bürogebäude oder Logistikzentren.
Indirekte Immobilieninvestitionen sind Investments, bei denen man Anteile an Immobilien oder Immobilienunternehmen über einen separaten Rechtsträger erwirbt, z.B. über einen Immobilienfonds. Bei indirekten Immobilieninvestments teilt man sich den Besitz einer Immobilie mit anderen Investoren.
Wichtige indirekte Immobilieninvestment-Arten sind vor allem offene und geschlossene Immobilienfonds, Immobilienaktien, Immobilienanleihen und digitale Immobilieninvestments.
Offene und geschlossene Immobilienfonds sind indirekte Immobilieninvestments, bei denen eine Vielzahl von Investoren ihr Geld in einen Topf wirft, um gemeinsam eine oder mehrere Immobilien zu kaufen. Immobilienfonds werden von Fondsmanagern verwaltet, die die Immobilien aussuchen und strategische Entscheidungen treffen. Offene Immobilienfonds haben eine unbegrenzte Laufzeit, eine geringe Mindestanlagesumme und kein Investitionslimit. Geschlossene Immobilienfonds hingegen haben eine begrenzte Laufzeit, eine relativ hohe Mindestanlagesumme und ein festgesetztes Investitionslimit.
Immobilienaktien sind indirekte Immobilieninvestitionen, bei denen man Anteile an Immobilienunternehmen erwirbt und dafür im Gegenzug an den Gewinnen der Unternehmen beteiligt wird. Eine spezielle Form von Immobilienaktien sind REITs (Real Estate Investment Fonds), bei denen die Ausschüttungsrate besonders hoch ist.
Immobilienanleihen sind indirekte Immobilieninvestments, bei denen man Wertpapiere von Immobilienunternehmen kauft und dafür im Gegenzug Zinsen erhält.
Digitale Immobilieninvestments sind indirekte Immobilieninvestitionen, bei denen man Immobilienanteile über eine Online-Plattform oder App erwirbt.
Im Folgenden wird genauer auf die Unterschiede zwischen direkten und indirekten Immobilieninvestments eingegangen.
Was sind die Unterschiede von direkten und indirekten Immobilieninvestitionen?
Die Unterschiede von direkten und indirekten Immobilieninvestitionen sind vor allem alleiniger vs geteilter Immobilienbesitz, eigene Entscheidungshoheit vs. Entscheidungen von Dritten und höherer vs. geringerer Kapitalaufwand.
Die folgende Liste zeigt die wichtigsten Unterschiede zwischen direkten und indirekten Immobilieninvestitionen im Detail.
- Alleiniger vs geteilter Immobilienbesitz: Bei einer direkten Immobilieninvestition besitzt man die Immobilie alleine, weil man den vollen Preis alleine bezahlt hat. Bei indirekten Immobilieninvestitionen hingegen teilt man sich den Besitz einer Immobilie, weil man nur einen kleinen Betrag gezahlt und damit nur einen kleinen Anteil an der Immobilie erworben hat.
- Eigene Entscheidungshoheit vs Entscheidungen von Dritten: Bei direkten Immobilieninvestments trifft man sämtliche Entscheidungen allein, z.B. wie die Immobilie saniert wird oder welche Mieter akzeptiert werden. Im Gegensatz dazu werden bei indirekten Immobilieninvestments die meisten Entscheidungen von Dritten getroffen, z.B. von Fondsmanagern.
- Höherer vs geringerer Kapitalaufwand: Bei den meisten direkten Immobilieninvestitionen benötigt man ein größeres Kapital, weil viele Gebäude Hunderttausend bis mehrere Millionen Euro kosten. Im Vergleich dazu zahlt man bei vielen indirekten Immobilieninvestitionen deutlich kleinere Beträge. Bei manchen offenen Immobilienfonds reichen z.B. schon 10 Euro aus.
Aus den Unterschieden ergeben sich für direkte und indirekte Immobilieninvestitionen jeweils bestimmte Vor- und Nachteile, die in den folgenden Abschnitten genau erklärt sind.
Was sind die Vorteile von direkten Immobilieninvestitionen?
Die Vorteile von direkten Immobilieninvestitionen sind vor allem eine hohe Rendite, die volle Kontrolle, ein signifikantes Wertsteigerungspotential und ein eingebauter Inflationsschutz.
In der folgenden Liste sind die wichtigsten Vorteile von direkten Immobilieninvestments im Detail erklärt.
- Hohe Rendite: Mit direkten Immobilieninvestitionen ist man in der Lage, eine hohe Rendite zu erzielen, weil man als alleiniger Eigentümer sämtliche Mieteinnahmen und Gewinne erhält.
- Volle Kontrolle: Bei einem direkten Immobilieninvestment hat man im Vergleich zu indirekten Immobilieninvestitionen als alleiniger Besitzer die volle Kontrolle über die Immobilie. Dadurch ist man in der Lage, eigenständig darüber zu entscheiden, was mit der Immobilie geschieht, an wen sie vermietet wird oder welche Reparaturen oder Sanierungen vorgenommen werden.
- Signifikantes Wertsteigerungspotential: Durch eine direkte Immobilieninvestition erschließt man ein signifikantes Wertsteigerungspotential für die erworbene Immobilie, vor allem wenn es sich um eine Value-Add- oder Opportunistische Risikoklasse handelt.
- Eingebauter Inflationsschutz: Bei einer direkten Immobilieninvestition in ein Gebäude in gutem Zustand profitieren viele Investoren vom Inflationsschutz, der diesen Immobilien inhärent ist. Viele Immobilien in gutem Zustand sind trotz Inflation wertstabil, beispielsweise weil die meisten Mietverträge Mieterhöhungen vorsehen.
Was sind die Vorteile von indirekten Immobilieninvestitionen?
Die Vorteile von indirekten Immobilieninvestitionen sind hauptsächlich eine gute Risikodiversifikation, eine niedrige Eintrittsschwelle, ein geringer Verwaltungsaufwand, ein professionelles Management und bessere Liquidität.
Die folgende Liste zeigt die wichtigsten Vorteile von indirekten Immobilieninvestitionen im Detail.
- Gute Risikodiversifikation: Indirekte Immobilieninvestitionen bieten eine gute Risikodiversifikation, weil man bei den meisten indirekten Immobilieninvestments in eine Vielzahl von Immobilien investiert. Auf diese Weise wird das Risiko gestreut. Eine Ausnahme bilden geschlossene Immobilienfonds, die meist nur in eine oder einige wenige Immobilien investieren und dadurch ein hohes Risiko tragen.
- Niedrige Eintrittsschwelle: Die meisten indirekten Immobilieninvestments haben eine niedrige Eintrittsschwelle, weil man im Gegensatz zu direkten Immobilieninvestitionen nicht Hunderttausende oder Millionen von Euro für eine einzige Immobilie ausgeben muss. Stattdessen bewegen sich die Mindestanlagesummen für viele indirekte Immobilieninvestitionen im zwei- oder dreistelligen Bereich.
- Geringer Verwaltungsaufwand: Mit indirekten Immobilieninvestitionen hat man einen geringen Verwaltungsaufwand, weil man sich anders als bei direkten Immobilieninvestments nicht selbst um die Gebäudeverwaltung kümmern muss. Bei einem indirekten Immobilieninvestment wird die Verwaltung beispielsweise vom Fonds-/Assetmanager übernommen.
- Professionelles Management: Bei indirekten Immobilieninvestments profitiert man vom professionellen Management erfahrener Immobilien-Spezialisten. Diese Spezialisten treffen strategische Entscheidungen im Interesse der Anleger und verwalten die Immobilien mit ihrem Know-how.
- Bessere Liquidität: Indirekte Immobilieninvestitionen verfügen über eine bessere Liquidität als direkte Immobilieninvestments, weil sich Immobilienanteile schneller verkaufen lassen als ein ganzes Gebäude. Trotzdem ist es wichtig, bei indirekten Immobilieninvestitionen auf bestimmte Regularien wie Mindesthaltefristen zu achten.
Was sind die Nachteile von direkten Immobilieninvestitionen?
Die Nachteile von direkten Immobilieninvestitionen sind in erster Linie die Notwendigkeit für mehr Kapital, höhere Verwaltungskosten, die Erforderlichkeit von aktivem Management, ein hoher Zeitaufwand, ein großes Klumpenrisiko, eine geringe Liquidität und ein hohes Finanzierungsrisiko.
In der folgenden Liste sind die wichtigsten Nachteile von direkten Immobilieninvestitionen genau erklärt.
- Notwendigkeit für mehr Kapital: Bei direkten Immobilieninvestitionen ist es notwendig, mehr Kapital aufzubringen als bei indirekten Immobilieninvestments, weil man eine gegebene Immobilie alleine kauft und dadurch die gesamten Kosten trägt. Bei den meisten direkten Immobilieninvestments kauft man Gebäude für Hunderttausende oder Millionen Euro. Nicht jeder verfügt über das notwendige Kapital, um direkt in eine Immobilie zu investieren.
- Höhere Verwaltungskosten: Die Verwaltungskosten sind bei direkten Immobilieninvestitionen relativ hoch, weil man sie anders als bei indirekten Immobilieninvestments alleine trägt.
- Erforderlichkeit von aktivem Management: Bei einem direkten Immobilieninvestment ist man dazu verpflichtet, sich selbst um das aktive Management des Gebäudes zu kümmern. Im Gegensatz zu indirekten Immobilieninvestitionen ist man hier nicht in der Lage, sich auf die Expertise ausgewiesener Experten zu verlassen.
- Hoher Zeitaufwand: Mit dem aktiven Management der Immobilie(n) geht bei direkten Immobilieninvestitionen ein hoher Zeitaufwand einher.
- Großes Klumpenrisiko: Direkte Immobilieninvestments bergen ein großes Klumpenrisiko, weil die meisten Menschen in der Lage sind, nur eine oder einige wenige Immobilien auf einmal direkt zu kaufen. Es besteht die Möglichkeit von hohen Verlusten, wenn sich die Investition nicht auszahlt.
- Geringe Liquidität: Bei direkten Immobilieninvestitionen besteht das Risiko einer geringen Liquidität, weil sich eine ganze Immobilie im Gegensatz zu Immobilienanteilen nicht kurzfristig verkaufen lässt.
- Hohes Finanzierungsrisiko: Die meisten Menschen haben keine andere Wahl, als bei einem direkten Immobilieninvestment einen Kredit aufzunehmen. Diese Schuldverschreibung gerät zu einer Existenzgefahr, wenn es im weiteren Lebensverlauf zu erheblichen finanziellen Engpässen kommt.
Was sind die Nachteile von indirekten Immobilieninvestitionen?
Die Nachteile von indirekten Immobilieninvestitionen sind vor allem eine geringe Kontrolle, viele Regularien, gebundenes Kapital und eingeschränkte Transparenz.
Die folgende Liste zeigt die wichtigsten Nachteile von indirekten Immobilieninvestitionen im Detail.
- Geringe Kontrolle: Bei indirekten Immobilieninvestitionen hat man im Gegensatz zu direkten Immobilieninvestments eine geringe Kontrolle, weil man keinen Einfluss auf die Entscheidungen der Fondsmanager oder Immobilienunternehmen hat. Bei schlechten Entscheidungen der Manager trägt man als Investor die finanziellen Konsequenzen mit.
- Viele Regularien: Indirekte Immobilieninvestments haben viele Regularien, die es zu beachten gilt. Viele dieser Regularien sind sinnvoll und wichtig, doch für Investoren bedeuten sie einen immensen Mehraufwand, denn als Investor muss man sich mit diesen Regularien auskennen.
- Gebundenes Kapital: Gerade wer in offene oder geschlossene Immobilienfonds investiert, sollte bei indirekten Immobilieninvestments damit rechnen, dass sein Kapital lange gebunden ist. Immobilienfonds haben lange Laufzeiten und der Verkauf von Anteilen ist meistens mit Verlusten verbunden.
- Eingeschränkte Transparenz: Bei einigen indirekten Immobilieninvestitionen besteht die Gefahr, dass nur eingeschränkte Transparenz gewährleistet wird. Diese Gefahr besteht z.B. bei digitalen Immobilieninvestments oder bei manchen geschlossenen Immobilienfonds.
Für wen eignen sich direkte Immobilieninvestitionen?
Direkte Immobilieninvestments eignen sich vor allem für Normalverdiener mit Traum vom Eigenheim, institutionelle Investoren, Family Offices, Wohnungsunternehmen und wohlhabende Privatpersonen.
Im Folgenden sind die wichtigsten Gruppen, für die sich direkte Immobilieninvestitionen eignen, genau erklärt.
- Normalverdiener mit Traum vom Eigenheim: Normalverdiener sind mit einer direkten Immobilieninvestition in der Lage, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Für Normalverdiener gilt es bei einem solchen Schritt, viele Dinge zu beachten, z.B. Marktentwicklungen oder Zinsen.
- Institutionelle Investoren: Für institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke oder Stiftungen eignen sich direkte Immobilieninvestments, weil diese eine gute Ergänzung im Immobilienportfolio darstellen. Mit direkten Immobilieninvestments sind institutionelle Investoren in der Lage, das Risiko zu streuen.
- Family Offices: Für Family Offices eignen sich direkte Immobilieninvestitionen, weil Family Offices große Vermögen von reichen Familien verwalten und dadurch in der Lage sind, lukrative Immobilien zu kaufen. Direkte Immobilieninvestments sind für Family Offices eine Methode, das Vermögen ihrer Kunden über Jahrzehnte hinweg zu wahren und zu vermehren.
- Wohnungsunternehmen: Mit direkten Immobilieninvestments kaufen Wohnungsunternehmen Wohngebäude und vermieten sie, um eine gute Rendite zu generieren.
- Wohlhabende Privatpersonen: Wohlhabende Privatpersonen nutzen direkte Immobilieninvestitionen entweder, um selbst in den erworbenen Gebäuden zu wohnen oder um die Gebäude zu vermieten oder sie zu entwickeln. Durch die Vermietung oder Entwicklung von Immobilien sind wohlhabende Privatpersonen in der Lage, eine gute Rendite zu erzielen.
Für wen eignen sich indirekte Immobilieninvestitionen?
Indirekte Immobilieninvestitionen eignen sich hauptsächlich für institutionelle Investoren, Family Offices, Einsteiger und wohlhabende Privatpersonen.
Im Folgenden sind die wichtigsten Gruppen aufgelistet, für die sich indirekte Immobilieninvestitionen eignen.
- Institutionelle Investoren: Für institutionelle Investoren wie Versorgungswerke, Versicherungen, Stiftungen oder Pensionskassen sind indirekte Immobilieninvestitionen eine gute Methode, um regelmäßige Einnahmen zu generieren. Auf diese Weise sind institutionelle Investoren in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.
- Family Offices: Family Offices sind mit indirekten Immobilieninvestments in der Lage, das Vermögen ihrer Kunden langfristig zu wahren und zu steigern. Mit indirekten Immobilieninvestitionen gehen Family Offices Klumpenrisiken aus dem Weg und generieren einen stabilen Cash-Flow.
- Einsteiger: Für EInsteiger eignen sich indirekte Immobilieninvestitionen, weil man sich an vielen Formen bereits mit geringen Beträgen beteiligen kann. Manche offene Immobilienfonds haben z.B. Mindestanlagesummen von lediglich 10 Euro.
- Wohlhabende Privatpersonen: Wohlhabende Privatpersonen sind mit indirekten Immobilieninvestments in der Lage, eine gute Rendite zu erzielen. Für wohlhabende Privatpersonen eignen sich z.B. geschlossene Immobilienfonds, die hohe Mindestanlagesummen von 5000 bis 10000 Euro haben und dafür hohe Gewinne versprechen.
Immobilieninvestments mit INCITA
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