In Immobilien­fonds investieren: Anleitung 2026

In Immobilienfonds investieren bedeutet, dass man sein Kapital in Gebäuden und Bauprojekten anlegt. Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, mit dem man indirekt in eine oder mehrere Immobilien investiert, die Immobilien dadurch anteilig besitzt und von den Gewinnen profitiert.

Man investiert in Immobilienfonds, indem man zunächst die Ziele für die Investition festlegt und anschließend ein Depot eröffnet, die infragekommenden Immobilienfonds bewertet, die Investition durchführt und zuletzt die Wertentwicklung beobachtet.

Es gibt offene und geschlossene Immobilienfonds, die jeweils ihre eigenen Vorteile und Risiken haben. Bei offenen Immobilienfonds sind Anleger jederzeit in der Lage, Anteile zu kaufen und von einer stabilen Rendite zu profitieren. Geschlossene Immobilienfonds erzielen eine deutlich höhere Rendite als offene Immobilienfonds, bergen dafür aber ein deutlich größeres Risiko.

Beim Investieren in Immobilienfonds sollte man beachten, dass offene Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten haben, dass Immobilienfonds dazu verpflichtet sind, mindestens 51 % ihres Vermögens in Immobilien zu investieren und dass es bei fast allen Immobilienfonds eine Mindestinvestitionssumme gibt.

Besonders institutionelle Anleger investieren viel in Immobilienfonds, weil diese eine einfache Methode darstellen, am Immobilienmarkt teilzuhaben. Institutionelle Investoren nutzen Immobilienfonds vor allem, um eine langfristige Rendite zu erzielen und dadurch ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.

Wir von INCITA bieten unter anderem professionelles Immobilienfonds-Management an, das sich vor allem an professionelle Investoren wie Versicherungen, Versorgungswerke und Family Offices richtet. 

Im Folgenden erklären wir genau, wie man in Immobilienfonds investiert.

Wie kann man in Immobilien­fonds investieren?

Man kann in Immobilienfonds investieren, indem man im ersten Schritt Ziele für die Investition setzt, im zweiten Schritt ein Depot eröffnet und im dritten Schritt Immobilienfonds bewertet. Im vierten Schritt führt man die Investition in einen Immobilienfonds durch und im fünften Schritt beobachtet man die Wertentwicklung.

Die folgende Anleitung zeigt in 5 Schritten, wie man in Immobilienfonds investieren kann.

1. Setzen Sie die Ziele für Ihre Investition: Im ersten Schritt der Investition in Immobilienfonds sollte man die Ziele festlegen. Zur Festlegung der Ziele gehören zum Beispiel Überlegungen zur Langfristigkeit der Investition und zur erwünschten Rendite. Basierend auf den festgelegten Zielen, entscheidet man sich für eine Investition in offene oder geschlossene Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds eignen sich für Anleger, die eine langfristig stabile Rendite anstreben. Geschlossene Immobilienfonds eignen sich für Investoren, die auf besonders hohe Gewinne aus sind und bereit sind, dafür ein höheres Risiko zu tragen.
2. Eröffnen Sie ein Depot: Im zweiten Schritt eröffnet man bei der Investition in Immobilienfonds ein Depot. Ein Depot eröffnet man bei einer Bank oder bei einem Broker. Über das Depot ist es möglich, Fondsanteile regulär oder über die Börse zu kaufen.
3. Bewerten Sie die infrage kommenden Immobilienfonds: Im dritten Schritt der Investition in Immobilienfonds bewertet man die infrage kommenden Immobilienfonds, die den eigenen Zielsetzungen entsprechen. Ein wesentliches Kriterium bei der Auswahl eines Immobilienfonds ist vor allem die Wertentwicklung. Zur Analyse der Wertentwicklung eines Immobilienfonds sollte man sich zum Beispiel Jahres- und Halbjahresberichte genau ansehen. Weitere wichtige Kriterien, auf die man bei der Auswahl von Immobilienfonds achten sollte sind unter anderem Vermietungsquoten der im Immobilienfonds enthaltenen Objekte, die Laufzeit von Mietverträgen und die Lage der Objekte. Wenn man sich nicht gut genug auskennt, sollte man für die Bewertung von Immobilienfonds einen Anlageberater hinzuziehen.
4. Führen Sie die Investition in die Immobilienfonds Ihrer Wahl durch: Im vierten Schritt der Investition in Immobilienfonds führt man die Investition durch, indem man die Fondsanteile über das eröffnete Depot kauft.
5. Beobachten Sie die Entwicklung Ihrer Investition und des Immobilienmarkts: Im fünften Schritt der Investition in Immobilienfonds beobachtet man die Entwicklung der Investition und des Immobilienmarkts. Grundsätzlich ist es ratsam, Immobilienfonds langfristig zu halten, um von einer stabilen Rendite zu profitieren und Schwankungen im Laufe der Zeit auszugleichen. Durch die stetige Beobachtung der Wertentwicklung ist es möglich, auf Veränderungen zu reagieren und Fondsanteile bei Bedarf zu verkaufen.

Welche Arten von Immobilien­fonds gibt es?

Es gibt offene und geschlossene Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds mit unbegrenzter Laufzeit, die in eine Vielzahl von Immobilien investieren. Geschlossene Immobilienfonds sind Investmentfonds mit einer festen Laufzeit, die in nur eine oder einige wenige Immobilien wie Bürogebäude investieren.

Offene Immobilienfonds gelten als relativ sichere Anlageklasse, die geringe und stabile Einnahmen generiert, während geschlossene Immobilienfonds deutlich mehr Risiko bergen, dafür aber die Chance auf höhere Gewinne bieten.

Offene Immobilienfonds gelten als relativ sicher, weil geringe Anlagesummen akzeptiert werden ( z. B. 10 Euro) und das Kapital auf viele verschiedene Immobilien verteilt wird, sodass eine robuste Risikostreuung gegeben ist. Wenn eine Immobilie weniger Gewinn generiert als erhofft, gibt es genug andere Immobilien, die den Verlust auffangen.

Anders als offene Immobilienfonds bergen geschlossene Immobilienfonds ein relativ hohes Risiko, weil hohe Anlagesummen erforderlich sind (z. B. 10.000 Euro) und das Risiko kaum oder gar nicht gestreut wird. Das gesamte Kapital wird bei geschlossenen Immobilienfonds in nur eine oder einige wenige Immobilien investiert, sodass Verluste nicht kompensiert werden können.

Neben dem Risiko unterscheiden sich offene und geschlossene Immobilienfonds in ihrer Liquidität. Offene Immobilienfonds haben eine Mindesthaltefrist von 2 Jahren und eine Kündigungsfrist von einem Jahr und gehören damit zu den weniger liquiden Anlageklassen, weil sie sich nicht schnell verkaufen lassen. Trotz der Hürden sind offene Immobilienfonds liquider als geschlossene Immobilienfonds, weil man bei geschlossenen Immobilienfonds verpflichtet ist, seine Anteile über die gesamte Laufzeit hinweg (oft 10 bis 30 Jahre) zu halten. Es ist möglich, Anteile an offenen und geschlossenen Immobilienfonds vorzeitig über die Börse zu verkaufen, dies ist jedoch in der Regel mit Verlusten verbunden.

Offene Immobilienfonds eignen sich mit ihrem relativ geringen Risiko und ihren stabilen Einnahmen vor allem für Privatanleger und für professionelle Investoren, die einen langen Anlagehorizont haben. Geschlossene Immobilienfonds eignen sich aufgrund des hohen Risikos, den hohen Investitionssummen und den langen Laufzeiten hauptsächlich für professionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen und Family Offices.

Was sind die Vorteile davon, in Immobilien­fonds zu investieren?

Die wichtigsten Vorteile davon, in Immobilienfonds zu investieren, sind, dass man bei Verkäufen den genauen Preis kennt, dass man breit gestreut in Immobilien investiert und dass viele geschlossene Fonds steuerliche Vorteile bieten. 

Immobilienfonds bieten Rendite und Inflationsschutz, setzen vergleichsweise wenig Kapital ein und bieten Kleinanlegern die Möglichkeit, von der Wertentwicklung am Immobilienmarkt zu profitieren.

Im Folgenden sind die wichtigsten Vorteile zusammengefasst, die man hat, wenn man in Immobilienfonds investiert.

• Man kennt den genauen Preis und weiß, was man erzielt hat: Ein Vorteil davon, in Immobilienfonds zu investieren, ist, dass man den genauen Preis kennt und weiß, was man erzielt hat, wenn man seine Anteile verkauft. Offene Immobilienfonds lassen sich nach einer Mindesthaltedauer von 2 Jahren oder umgehend über die Börse verkaufen.
• Breit gestreut in Immobilien investieren: Ein wesentlicher Vorteil von offenen Immobilienfonds ist die Risikostreuung, die sehr breit angelegt ist. Offene Immobilienfonds investieren in eine Vielzahl von Immobilien, sodass Verluste aufgefangen werden.
• Viele geschlossene Fonds bieten steuerliche Vorteile: Bei vielen geschlossenen Immobilienfonds profitiert man von Steuervorteilen, indem man zum Beispiel negative Einkünfte mit positiven Einkünften verrechnet. Veräußerungsgewinne sind bei geschlossenen Immobilienfonds nach 10 Jahren steuerfrei.
• Immobilienfonds bieten Rendite und Inflationsschutz: Anleger haben mit Immobilienfonds die Chance auf eine jährliche Rendite, weil gerade offene Immobilienfonds als relativ sichere Geldanlage gelten. Immobilienfonds bieten Schutz vor Inflation, weil der Wert der meisten Immobilien im Laufe der Zeit steigt und weil sich Mietpreise im Laufe der Zeit erhöhen lassen.
• Offene Immobilienfonds setzen vergleichsweise wenig Kapital ein: In offene Immobilienfonds zu investieren, hat den Vorteil, dass man dabei vergleichsweise wenig Kapital einsetzen muss, denn viele offene Immobilienfonds haben geringe Mindestanlagesummen. Es gibt offene Immobilienfonds, bei denen bereits eine Anlagesumme von beispielsweise 10 Euro ausreicht.
• Kleinanleger können von der Wertentwicklung am Immobilienmarkt profitieren: Offene Immobilienfonds haben den Vorteil, dass sich Kleinanlegern die Möglichkeit zur Teilhabe an der Wertentwicklung am Immobilienmarkt bieten. Kleinanleger haben mit offenen Immobilienfonds die Möglichkeit, von der Wertentwicklung am Immobilienmarkt zu profitieren, weil offene Immobilienfonds geringe Anlagesummen haben und als vergleichsweise sicher gelten.
• Offene Immobilienfonds überzeugen mit geringer Schwankungsbreite: Offene Immobilienfonds haben den Vorteil einer geringen Schwankungsbreite, das heißt, sie sind relativ stabil und generieren eine konstante Rendite.
• Über die Börse lassen sich Haltefristen und Aufschläge umgehen: Bei einer Investition in Immobilienfonds profitiert man davon, dass sich über die Börse Haltefristen und Aufschläge umgehen lassen. Über die Börse ist es grundsätzlich jederzeit möglich, seine Fondsanteile zu verkaufen. Man sollte beachten, dass der Verkauf von Fondsanteilen über die Börse meistens mit Verlusten verbunden ist.

Worauf sollte man beim Investieren in Immobilien­fonds achten?

Man sollte beim Investieren in Immobilienfonds vor allem darauf achten, dass Fondsanteile mindestens 24 Monate gehalten werden müssen, dass Immobilienfonds mindestens 51 % ihres Vermögens in Immobilien investieren müssen und dass eine Mindestinvestitionssumme gilt.

Vor dem Investieren in Immobilienfonds sollte man sein finanzielles Budget prüfen, berechnen, wie viel Rendite man braucht, und sich ausführlich über die Risiken informieren.Man sollte beim Investieren in Immobilienfonds auf niedrige laufende Kosten sowie auf Kündigungsfristen und Laufzeiten achten.

Im Folgenden sind die wichtigsten Faktoren erklärt, auf die man beim Investieren in Immobilienfonds achten sollte.

• Fondsanteile müssen mindestens 24 Monate gehalten werden: Beim Investieren in offene Immobilienfonds sollte man beachten, dass für die erworbenen Anteile eine Mindesthaltefrist von 2 Jahren gilt. Die Mindesthaltefrist gilt, um zu verhindern, dass viele Anleger auf einmal ihre Fondsanteile zurückgeben. Durch die Mindesthaltefrist ist der Immobilienmarkt stabiler. Die Mindesthaltefrist von 2 Jahren lässt sich bei offenen Immobilienfonds nur umgehen, wenn man seine Anteile über die Börse verkauft, was meist mit Verlusten verknüpft ist.
• Immobilienfonds müssen mindestens 51 % ihres aktiven Vermögens in Immobilien investieren: Man sollte beachten, dass Immobilienfonds mindestens 51 % ihres Vermögens in Immobilien investieren müssen. Der Rest der Vermögens können Immobilienfonds in andere Alagen investieren oder als Reserve zurückhalten.
• Die Höhe der Mindestinvestitionssumme: Man sollte beachten, wie hoch die Mindestinvestitionssumme eines Immobilienfonds ist, um zu beurteilen, ob sich eine Investition rentiert. Viele offene Immobilienfonds haben relativ geringe Mindestanlagesumme von beispielsweise 50 €, während bei den meisten geschlossenen Immobilienfonds mindestens 10.000 € als Mindestinvestitionssumme notwendig sind.
• Jeder Anleger sollte sein finanzielles Budget prüfen: Als Anleger sollte man sein finanzielles Budget genau prüfen, bevor man in einen oder mehrere Immobilienfonds investiert. Das Budget bestimmt maßgeblich darüber, welche Immobilienfonds für Investitionen in Frage kommen und wie viele Anteile erworben werden können.
• Wie viel Rendite braucht man: Vor einer Investition in einen Immobilienfonds sollte man genau prüfen, wie viel Rendite man braucht, damit sich die Anlage lohnt. Offene Immobilienfonds haben in der Regel eine geringere Rendite als geschlossene Immobilienfonds, tragen dafür aber weniger Risiken.
• Informieren Sie sich ausführlich zu den Risiken: Investoren sollten sich ausführlich über die Risiken von offenen und geschlossenen Immobilienfonds informieren, bevor sie ihr Geld anlegen. Die meisten geschlossenen Immobilienfonds tragen ein deutlich größeres Risiko als offene Immobilienfonds, weil sie kaum Risikostreuung beinhalten. Bei Immobilienfonds bestehen Risiken wie Mietausfälle, Wertverluste und Umweltrisiken.
• Niedrige laufende Kosten: Man sollte darauf achten, dass Immobilienfonds möglichst niedrige laufende Kosten verursachen, damit die Rendite nicht beeinträchtigt wird. Laufende Kosten entstehen bei Immobilienfonds zum Beispiel durch die Bezahlung der Fondsmanager. Viele passive Immobilienfonds wie Immobilien-ETFs sind zum Beispiel relativ günstig bei den laufenden Kosten, weil sie ohne Fondsmanager auskommen.
• Kündigungsfristen: Bei der Investition in Immobilienfonds sollte man beachten, dass sie eine Kündigungsfrist haben. Bei offenen Immobilienfonds gilt zum Beispiel eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Durch den Verkauf der Fondsanteile an der Börse lässt sich die Kündigungsfrist umgehen.
• Laufzeiten: Man sollte die Laufzeit beachten, wenn man vorhat, in einen geschlossenen Immobilienfonds zu investieren. Die meisten geschlossenen Immobilienfonds haben sehr lange Laufzeiten von mehreren Jahrzehnten. Während der Laufzeit ist das investierte Kapital gebunden und es ist nicht möglich, die Fondsanteile vorzeitig zurückzugeben. Lediglich über die Börse lassen sich die Fondsanteile vorzeitig verkaufen, was in der Regel Verluste bedeutet.
• Bisherige Entwicklung: Bei einer Investition in Immobilienfonds sollte man die bisherige Entwicklung des jeweiligen Fonds analysieren, um ein Bild davon zu erhalten, wie lukrativ der Fonds ist. 
• Mietlaufzeiten: Anleger sollten bei einer Investition in Immobilienfonds auf die Mietlaufzeiten der Immobilien achten, die in den Immobilienfonds enthalten sind. Je langfristiger die Mietverträge ausgerichtet sind, desto langfristiger und stabiler entwickelt sich die Rendite.
• ESG-Kriterien: Ein immer wichtiger werdender Faktor bei der Investition in Immobilienfonds sind die ESG-Kriterien. ESG steht für Environmental (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung). Immobilienfonds, die die ESG-Kriterien beachten, berücksichtigen zum Beispiel Faktoren wie Nachhaltigkeit und Barrierefreiheit. Bei vielen Immobilienfonds trägt die Beachtung der ESG-Kriterien dazu bei, die Anlagen stabiler zu machen.

Investition in Immobilien­fonds als institu­tioneller Investor

Als institutioneller Investor ist die Investition in Immobilienfonds eine geeignete Methode, um eine stabile Rendite zu erzielen und dadurch zur eigenen Zahlungsfähigkeit beizutragen. Immobilienfonds eignen sich vor allem für institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen und Versorgungswerke.

Für institutionelle Investoren sind Immobilienfonds eine gute Methode, ihr Investment-Portfolio zu diversifizieren und dadurch das Gesamtrisiko zu reduzieren. Offene Immobilienfonds tragen für institutionelle Investoren vor allem zur Risikodiversifikation und zu einer stabilen Rendite bei. 

Geschlossene Immobilienfonds sind für institutionelle Investoren eine gute Gelegenheit, gezielte Investitionen vorzunehmen, die darauf ausgerichtet sind, eine möglichst hohe Rendite zu generieren. Institutionelle Investoren sind in der Lage, die hohen Mindestanlagesummen und das relativ hohe Risiko von geschlossenen Immobilienfonds zu tragen. Durch Investitionen in geschlossene Immobilienfonds erhalten institutionelle Investoren Zugang zu speziellen Sektoren im Immobilienbereich, zum Beispiel Bürogebäude, Einkaufszentren und Logistikzentren.

Die meisten institutionellen Investoren nutzen Investitionen sowohl in offene als auch in geschlossene Immobilienfonds, um von den Vorteilen beider Anlageklassen zu profitieren. Offene Immobilienfonds generieren für institutionelle Investoren einen stabilen Cashflow, während geschlossene Immobilienfonds die Chance auf hohe Gewinne bieten.

In Immobilien­fonds investieren mit INCITA

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Unsere Immobilienfonds-Leistungen bieten wir vor allem für institutionelle Investoren wie Versicherungen, Stiftungen und Pensionskassen sowie für Family Offices an. Unser geschäftsführender Gesellschafter ist Dipl.-Wirt.-Ing. Markus Walter, der mehr als 20 Jahre professionelle Erfahrung im Immobiliensektor verzeichnet und in dieser Zeit zahlreiche Erfolge in den Bereichen Immobilienfonds-Management, Asset Management und Immobilieninvestments vorzuweisen hat.

Wir sind ein zuverlässiger Partner und setzen uns für den Erfolg unserer Kunden ein. Mit unserer Erfahrung und Expertise helfen wir unseren Kunden dabei, erfolgreich in Immobilienfonds zu investieren und eine gute Rendite sowie eine effektive Risikodiversifikation zu erzielen.